駐車場経営のメリット・デメリット

今回は駐車場経営について書いてみようと思います。

ふと土地活用を考えた時、住宅を賃貸して賃料を得る人もいれば駐車場経営により賃料を得る人もいると思いま

す。どちらが良いかというのは難しい話ですがそれぞれメリット・デメリットがあります。

最近ではある女性芸能人が駐車場経営に乗り出しているという事で一時注目が再度駐車場経営に集まりました。

そんな駐車場経営について幾つか挙げてみます。

駐車場経営に向いている土地

交通量が多い通りの土地

主要駅から徒歩圏

大型商業施設の近く

路上駐車をよく見かける付近の土地

付近の駐車場が常に満車

周辺に車庫のない建物が多い

付近に人気店がある

上記のような所が挙げられるでしょうか。あくまで需要が見込めるという事が基本となりますが駐車場から

道路への導線がスムーズにいくか等も確認しなければいけません。また人気店の近くでも永続的に経営されていく

店舗なのかどうかやライバルとなる駐車場建設が可能な遊休地が近くに多くないかどうか等も検討要素となる

かと思います。

月極駐車場とコインパーキング

大きく駐車場を分けると月極駐車場とコインパーキングに分けられます。月極駐車場は毎月の利用が決まっており

コインパーキングは利用するその都度利用料を支払います。一般的に月極駐車場は住宅地内や主要駅周辺など

ほぼ毎日一定時間の駐車場利用者が多い地域で有効な駐車場形態と言われています。またコインパーキングは

オフィス街や繁華街など人口が集中する地域で有効な駐車場の形態と言われています。

駐車場建設の費用

駐車場とはいっても遊休地をそのまま貸すという訳にもいかない事が多くあります。アスファルトの舗装や

街灯の設置、車路やラインを付けたりコインパーキングやタワーパーキングの場合はその設置費用も考えなくては

なりません。単なるコンクリート舗装であれば１台あたり１０～２０万くらいが相場かと思います。またコイン

パーキングの場合はロックプレート（車をロックするプレート）や精算機の機械の調達も考える必要も出てきます。

自走式のプレハブで１台あたり５０万円前後、タワーパーキングであれば１台あたり２００万円以上の投資も必要に

なってくると言われています。また駐車場に管理人が常駐する場合はその人件費も考える必要があります。

駐車場を砂利にするかアスファルトにするかの問題もあります。一時的な駐車場経営であれば砂利でも良い場合も

ありますが長期的に経営をするのであれば利用者の利便を考えるとアスファルトにしたほうが無難といえそうです。

その他にも駐車場の清掃、精算機などの集金、不動産屋を通すには広告などの費用も検討する必要があります。

駐車場経営のメリット・デメリット

駐車場経営のメリット・デメリットについて挙げてみます。

①転売や転用が比較的容易

駐車場は建物を建てるわけではない為、その土地を転売する時も比較的容易です。また賃貸経営として建物を

立てる場合であっても建物がある場合のように取り壊しが必要な訳でもなくある程度の撤去費用のみで

済む事があります。

②初期費用を抑えられる

建物を建てる場合と比べて初期費用が低く抑えられる場合が多いです。プレハブやタワーパーキングを設置する際

には費用がかかる事もありますが一般的な駐車場であれば初期費用が抑えられるため、初期投資の回収期間が

短くできる場合があります。

③経営を早くスタートできる

建物を建設するとなると施行から完成までに時間を要する場合が多いですが、駐車場であれば数週間からスタート

できる事があります。もっともその形態や施設の有無によっても変わってきます。

④経営がそれほど難しくはない

住宅の賃貸であれば入居者からクレームが出たり設備に不具合が出たり原状回復の必要性も関わってきますが

駐車場経営であればそのような不安は一般的に少ないです。

⑤安定した現金収入

あくまで立地にもよりますが場所がよければ安定した現金収入が得られます。

⑥地域に貢献できる

違法駐車が多い地域や緊急車両が通れないほど狭い道では駐車場があれば違法駐車も少なくなり地域に貢献

できる事もあるかもしれません。

⑦土地の形状の影響は小さい

賃貸で住宅を建てるとなると狭小地や全面道路の関係などで建物を立てる事が難しい場合もありますが、駐車場で

あれば土地活用可能です。但し自走式駐車場や多段式駐車場は建築物の制限を受ける場合があり建築基準法の

適用を受ける可能性があります。よって住宅地での設置が認められない場合があります。

デメリット

駐車場経営のデメリットを挙げてみます。

①税制上の優遇策があまりない

青空駐車場などは相続税や贈与税においても更地としての評価となるため、評価額が高くなってしまい税金が高く

なる傾向があります。また固定資産税でも青空駐車場は特例が認められない事があります。住宅用地と比較すると

５～６倍になる事もあります。そのためアパートやマンションを建てて土地の評価額を下げる人もいます。

また支出を伴わない必要経費が少ないので所得税として課税される部分も大きくなる場合があります。

②場所に利用状況が左右される

立地や通行量によって駐車場を利用する人は大きく左右されます。また人気店や大型商業施設の需要によって

支えられている駐車場もその商業施設が撤退した時には駐車場の利用者が激減する場合もあります。

③解体費用が意外に高額な場合も

平面駐車場であれば解体費用というのはほとんどありませんが立体駐車場などの場合はその解体費用等が意外に

多くかかる場合があります。

④長期利用者の確保が難しい

賃貸住宅と比較すると住宅より駐車場の方が長期間利用してもらえる利用者を確保する事が難しいと言われて

います。車を利用しなくなったり他に安い駐車場を見つけたりカーシェアの利用などで駐車場利用の需要自体が

少なくなってしまう場合です。

⑤収益が小さい

賃貸住宅経営などと比較すると駐車場経営の収益は比較的低くなりがちです。駐車場利用の料金そのものも

低いですし、管理費や修繕費、工事費や固定資産税などを差し引くと意外に収益が小さくなる傾向があります。

⑥改善対策が少ない

アパートやマンションを建てて入居者が見つからなければ設備を流行りのものに交換したり賃料を改定したり

外壁の色を変えてみたり初期費用を安くしてみたりと色々な改善案が思いつきます。しかし駐車場経営となると

もし駐車場を開設してその利用者が見込めなかった場合、その改善策は賃料を下げるくらいに留まる事が多いです。

以上簡単に駐車場経営のメリット・デメリットを挙げてみました。駐車場経営と一言でいっても節税面や

利用状況を考えても簡単に安定した収益を上げられるとは限りません。あくまで周辺の施設や周辺の利用状況、

交通量や今後の土地の使い道などをよく検討した上で駐車場経営を行っていきたいものですね。