LINEで送る
Pocket

賃貸VS持ち家 どっちがお得?

今回は賃貸と持ち家のどちらがお得かについて書いてみようと思います。

賃貸と持ち家というテーマは不動産関係のブログ記事やアクセス数にて上位を占める記事テーマ

ですね。競合記事も多いので書くのを控えていましたが時間ができたので更新です。

賃貸と持ち家、、どちらがお得かというのは金額的に比較する事は難しくないと思いますが

個人的な好みもあります。持ち家で長く暮らせる方がいいという人もいますし最近ではNOMAD的な

暮らしでその時期や職場立地によってその時々色々な所に住んでみたいという人もいます。

一概には言えないテーマですが幾つか挙げてみたいと思います。

スポンサーリンク

初期費用はどうか

賃貸と持ち家について初期費用について比べてみたいと思います。

まずは賃貸ですが初期費用(敷金・礼金・仲介手数料・保証委託料・火災保険料・鍵交換費用など)が

挙げられます。大体家賃の6か月分くらいが相場です。最近では敷金・礼金0の物件も増えてきました

のでこの辺はある程度削減できるような気がします。

一方持ち家についてですが住宅購入時の初期費用として印紙税・登録免許税・仲介手数料・司法書士報酬・

不動産取得税・住宅ローンの融資手数料・保証料・火災保険料(地震保険含む)・団体生命保険料などが

挙げられるでしょうか。当たり前ですが初期費用については持ち家のほうがお金がかかります。

また引っ越しに伴う家具やインテリア購入費・引っ越し業者代金は賃貸・持ち家それぞれにかかりますが

荷物の多さや家具の必要性を考えると持ち家のほうがコストがかかるかと思います。

入居後のコストはどうか

次に入居後のコストを比べてみようと思います。

まず賃貸の場合のコストは毎月の家賃です。それに2年毎くらいに更新料が家賃の1~2か月分くらい

かかってきます。最近では更新料不要の物件も多くなっています。また家賃保証会社を利用している場合

毎年1万円くらいの保証料がかかってくる場合が多いです。

次に持ち家の場合ですが主には住宅ローンの毎月の支払いと毎年の固定資産税がかかってきます。

またマンション等の集合住宅では管理費と修繕積立金がかかってくるのが普通です。

住宅ローンは支払年数の設定や利率によって異なりますしボーナス払いの有無にもよります。

固定資産税もその土地の固定資産税評価基準によって異なります。

修繕費用はどうか

次に修繕費用について比べてみようと思います。

何年も住んでいればどこかに修繕の必要が出てきます。まず賃貸の場合ですが基本的には住居内や

設備の修繕は大家さんの負担になります。大家さんの家屋であり修繕費も家賃に含まれているという

考え方です。しかし軽微な修繕や借主さんが故意に建物に損害を与えてしまった場合には借主さんの

負担になる事があります。

次に持ち家の場合ですが修繕費用は戸建ての場合は当然ですが全て自分持ちになる事が殆どです。

屋根に雨漏りができたり外壁からの水漏れ・配管の修理・設備の故障など修繕が必要な場合には

自分で業者などを選定し修理を依頼しなければなりません。もちろん自分で補修する事も可能です。

特に給排水管関係の修繕・交換には百万円を超える費用がかかる場合があります。

マンション等の集合住宅の場合には基本的には共用部分は修繕積立金等で負担する事になります。

部屋内などの専有部分は居住者の負担になる事が基本です。また10~15年ごとに大規模修繕が

行われる事が普通ですが修繕積立金が不足していると修繕一時金の負担を求められる事があります。

長期的に見たコストはどうか

次に長期的に見たコストを比べてみたいと思います。

まず30年という期間で見てみると賃貸の場合には家賃15万円の物件を30年住み続けたとすると

単純に150000×12×30=54000000円 となります。その他に更新料を家賃の1か月分と

すると150000×30年=4500000円が更新料としてかかる事になります。また30年まったく

引越しをしないとは限らないので30年の内、5回引っ越しをするとなると家賃15万円の物件の

初期費用の相場が60万円だとすれば60×5=300万円の初期費用がかかります。

以上をトータルすると54000000+4500000+300=58500300円 となります。

超ざっくり計算ですが結構な金額ですね。

次に持ち家の場合を見てみると30年ローンを組んだとして一般的な元利均等返済で金利3%とすると

元利金の支払い総額は45533235円。その内支払利息は15533235円。毎月の返済額は

126481円となります。こうしてみると3分の1くらい利息が占めている事がわかりますね。

これをもし同じ元利均等返済で金利2%だったとすると元利金の支払い総額は39918903円

その内支払利息は9918903円、毎月の返済額は110885円となります。

金利1%の差でおよそ600万円も差がついている事になります。

賃貸の場合は家賃15万円で30年住み続けたとしてもおよそ5800万円、持ち家でローンを組んで

返済をしていくと30年の金利3%でおよそ4500万円となります。しかしもちろん賃貸の場合は

自分の資産になりませんが持家の場合は返済が終わってもそのまま自分の資産になります。

また上記で書いたような途中の修繕費や固定資産税や修繕積立金や管理費や火災保険の加入有無、その土地

の価格によっても長期的にみたコストは変動してきます。こうして金額換算すると持ち家のほうが

お得に見えますね。

しかし見逃しがちなのが持ち家の場合、毎月住宅ローンを支払うと共に、建物は日に日にその価値を

失っているという事です。減価償却ですね。一戸建てを購入する場合ほとんどが木造かと思いますが

木造の法定耐用年数は22年です。つまり理論上は22年後には建物の価値は0に等しいという事です。

例えば3000万円の住宅購入費用のうち半分の1500万円が建物の価格だったとしたら、

22年後に建物の価値はなくなるので残りの土地1500万円の資産が残る事になります。

マンション等の鉄筋コンクリート造は耐用年数が47年ですが、土地の価格は各所有者の持ち分割合に

よるので戸建てと比べると低くなりがちです。

ポテンシャルはどうか?

賃貸の場合にはそもそも他人の家なので自分で住む以外には活用できません。中には賃貸でお部屋を

借りてそれを他者に又貸しして商売している方もいますが例外とします。

持ち家の場合には30年後に返済が終わってもその家を賃貸として出せる可能性も出てきます。

木造の場合、耐用年数をとっくに超えていますので建物に価値はありませんがそれは数字上の話だけで

30年経っても立派な住宅です。立地がよければ少し修繕を施せば十分に賃貸に出せますしもちろん

返済中に賃貸に出す事も可能です。

また持ち家(土地)の場合は担保権を有しますので自分の持ち家に抵当権をうって融資を受け他の住宅購入

の資金に充てる考えもあるかと思います。建築条件がある土地などには評価額も低くなりがちですが

良い物件であれば十分評価が付きます。

スポンサーリンク

リスクはどうか

賃貸の場合、家賃が上がるリスクは少ないと考えるほうが一般的です。家賃値上げには正当な事由が

必要で合意がないと簡単には値上げできません。

持ち家派は30代でマイホームを購入するとなると返済が30年として大体60代~70代で返済が

終わります。

賃貸派が60代以降も変わらず家賃を支払い続けるに対して持ち家派はそれ以降はほぼ固定資産税のみで

住み続ける事ができる事になります。しかし戸建ての場合には30年も経過すればリフォームや修繕の

話も出てきますし、マンション等の集合住宅の場合には管理費や修繕積立金を毎月支払い続ける事になり

ます。築年数が経てばその金額も上がってくるのが一般的です。マンションの管理がずさんな場合には

30年後にはスラム化している可能性も出てきます。また住宅ローンを組んでから返済が滞る時期

としては40~50代が一番多いかと思います。その頃には子供の養育費が一番かさむからです。

返済が滞ると住宅を任意売却、最悪の場合には競売実行となります。ご存じの通り競売で売却されたと

してもそれは返済金額の一部にしかなりません。その後も借金返済に追われる事になります。

しかし一方で昨今の現在の雇用情勢や年金縮小問題等を見ていると現在支給されている公的年金と

同じ額が30年後に支給されているとは思えません。その時に家賃負担があるとないとでは大きく違い

その意味では持ち家派が有利なようにも見えます。また上記の築年数経過による修繕リスクもありますが

日本の家屋は実際にはそんなに軟弱ではありません。普段から定期的に修繕を施してあげれば十分に

長持ちする住宅が多く出てきています。ローンを返済後、賃貸派との出費額は大きく逆転し、

長生きをすればするほど持ち派が金額的には得をする可能性が高いという事は言えると思います。

日本の平均寿命が83歳だとすれば返済が終わった60代以降の20年間、毎月の

家賃を支払い続けるのと固定資産税のみ毎年支払えば良いのでは雲泥の差です。現役で仕事ができる

30代で捻出する家賃7万円と60の細々とした年金暮らしで捻出しなければならない家賃7万円では

お金の価値観が大きく違います。

メリット・デメリットはどうか

次に賃貸と持ち家のメリット・デメリットを幾つか挙げてみようと思います。

賃貸メリット

生活場所を比較的簡単に変えられる

自分で修繕しなくても良い(修繕金が基本的にはかからない)

自由度が高い

勤め先によって家賃補助がある

法的に借主保護の風潮が強い

人口縮小による借り手市場が続くため家賃が下落していく可能性が高い

賃貸デメリット

毎月家賃を支払い続ける

いつまでも自分の資産にならない

リフォーム・改築ができない

高齢になると賃貸契約が難しくなる場合も

子どもがいると隣人トラブルも起こりやすい

分譲と比べると賃貸専用建物は軟弱な事がある

家賃値上がりリスク

持ち家メリット

将来的に資産になる

落ち着いて住める

ペットが飼える・音楽演奏ができる

リフォーム・改築ができる

社会的信用ができる

住宅ローン控除がある

売却や賃貸に出せる

子どもに資産を残してあげられる

子どもが騒いでも隣人問題など起こりずらい

持ち家デメリット

ローン金利が大きな負担

引越しが簡単にできない

相続税負担の可能性

固定資産税などの経費

土地の下落リスク

地震・火災時のリスク

結局は?

身も蓋もない事を言ってしまうと賃貸と持ち家では比較対象ではないと思います。

個人のライフスタイルもありますし価値観や重視したい部分も人それぞれ。

賃貸と持ち家の長期的なコストを比較しても大きな金額の開きに差はないのです。

個人的には都心ではなく地方の耐用年数をとっくに過ぎたような物件の中でしっかりとした

造りの住宅を指値で割安で購入してのんびり暮らします(笑)地方でも便利な土地はたくさんありますし

仕事だって豊富にある。不動産屋なんてどこでも開業できますし(笑)やっぱり家賃なんて

面倒で支払っていられません。自分で家をちょこちょこイジルのも好きですしね。

家族と庭で遊んでもいいしペットとだって一緒に暮らしたい。だから賃貸と持ち家なんて

個人が生活スタイルに合わせて好きに選べば良いと思います。

もちろん割安物件を購入するとしても出口戦略はある程度考えておかないといけません。

例えばいくら安いからと言って調整区域の物件を買ったら将来的に自分の子供が建て替えもできないし

売却しようにもなかなかできないかもしれない。駅から離れているのにカースペースが付いていなければ

賃貸でも借り手が見つからない、立地はいいけど建物外観が奇抜、、とか色々と不都合が出てきます。

だから将来的なプランをある程度持って融通が利きそうでしっかりとした造りの万人受けする物件を

安値で購入するというのが個人的にはおススメです。

好きな人は競売物件や任売物件を覗いてみても面白いかもしれません。

快適な暮らしができる住宅に住む事を念頭において住まいを選択したいですね。

スポンサーリンク

 

 

 

 

 

LINEで送る
Pocket