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不動産屋に騙し取られやすい費用とは?

今回はお客様が支払っているお金について書いてみようと少し思います。

お客様は契約時に様々な金銭を支払います。敷金・礼金・仲介手数料・火災保険料・保証会社利用料・

前家賃・日割り家賃・更新時の更新料などですね。

これらのお金は仲介手数料や火災保険料・保証料を除いては全て大家さんに対して支払うお金だと思っているお客様が

多いと思います。でもそれは実際の事実とは一部異なる事があります。

賃貸契約では細かく見ればおよそ8~9割方、借主さんが支払う必要のない費用が含まれています。

例えば代表的なものは礼金ですね。これは知っている方も多いかと思いますが、不動産業界

には”のっけ”という言葉があります。正規のあらかじめ決められた礼金金額に上乗せして礼金を

一か月分くらい多くお客様からもらうという行為です。その上乗せされた礼金は誰の利益になる

のでしょうか。それは不動産会社の利益になります。あらかじめ募集図面なんかに「のっけOK」とか

記載されている場合は元付さん側(物件を管理している会社等)が礼金を上乗せして請求してもいいよ、

と承諾している事を意味しますし、元付さん側に電話などで確認してから上乗せする場合もあります。

あとは途中で礼金の金額が変更になった場合はまずのっけ行為だと思っても差し支えないかもしれません。

特によくあるのはその物件をお客様が借りる気マンマンの時ですね。もっと具体的に言えば営業マンが、

礼金1か月上乗せしてもその物件を借りてくれるだろうと想定している時です。途中で「礼金金額が間違っ

ておりまして実際は礼金2か月分必要でした」、、なんて発言が営業マンから聞かれたらそのお店は退店

したほうが良いかもしれません。悪質ですね。

あとは仲介手数料なんかも時々あります。仲介手数料は仲介してくれた不動産屋に対して支払う

手数料です。元々不動産屋に対して支払うお金だから自然な事では?と思う事もあるかもしれませんが

例えばその物件の貸主が不動産会社であった場合などは、その不動産会社が仲介手数料を全額負担

する場合なんかもあるんですね。つまりその仲介不動産会社は貸主の不動産会社とお客様から

二重に仲介手数料を受け取っている事になります。たぶん貸主さんもそのような行為があったとしても

特に関与はしないかもしれません。要は物件が決まれば良い訳ですから。

後は更新料なんかもそうですね。更新料は契約の更新のために大家さんに対して支払っていると

考えているお客様もけっこういます。でも実際は大家さんと不動産管理会社で折半にしているか、

不動産会社が全額受け取っているかどちらかの場合が多いかと思います。最近では更新事務手数料

なんていうふうにあえて名称変更している場合もありますね。更新料自体が無効と叫ばれているので

事務手数料と名称変更しているふしもありますが疑問が残ります。また更新料自体の金額も疑問ですね。

家賃が7万円なら更新料が7万円かかる訳です。時には更新料2か月分取る会社さんもあります。

冷静に考えて7万円もかかる事務というのはどのような事務作業でしょうか。人件費を差し引いても

そこまでかかるとは考えづらい所ではあります。また実際には更新事務なんてしなくても良いのです。

契約は更新合意がなかった場合には法律上では契約は「自動更新」となりますので放っておいても

一応は契約は更新されるんですね。でもあえて借主さんに更新書面を送付し更新料が発生するという不思議な

慣習が今まで続いています。管理会社の言い分としては更新手続きをしておかないと借主としては

将来的に借主からの立退料の請求が困難になるとか言われる場合もありますがそのような事はありません。

法定更新された場合でも期間の定めのない賃貸借となり貸主から立ち退きを請求する場合には正当事由が

必要で解約の申し入れから6か月経過後に賃貸借契約が終了する事になります。法定更新だから借主の

立場が不利になるという事ではありません。

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また仲介手数料について言えば逆にあえてお金を受け取らないケースもあるかと思います。

稀ですがお客様に仲介手数料を無料にしますとアピールするケースですね。通常は仲介手数料1か月分

取っている会社が無料にするというケースでは裏があると考えても良いかもしれません。

例えばその物件にフレーレントが付いているケース等ですね。実際にはフリーレントが1か月付いている

のにお客様にはフリーレント無しの通常契約と説明して、浮いたフリーレント期間である1か月分を

仲介手数料に転嫁して初期費用が安いように見せかける等の手法もあったりします。

また仲介手数料が無料になるならまだしもフリーレント期間が付いている物件なのにそのフリーレントを

無効にして不動産屋のAD(広告料)に転嫁する場合もあります。業者間の図面なんかに書いてある場合も

ありますね。例えばフリーレント1か月の物件だとしたらそれを無効にする代わりにその1か月分の

家賃金額を不動産屋へ報酬として渡すという事です。大家さんの立場からしたら借主にフリーレントを

付けようが不動産屋へ報酬を払う事になろうが金額は同じですから結局は物件が成約すればどっちでも

良いのです。ですから物件図面によく記載されているのは「フリーレントor広告料(AD)可」です。

要するに借主との話の展開次第でどちらか選択してくださいね、という事です。

またフリーレントについて付け加えればフリーレントが付いているからと言って一概にお得とは

言えない点にも注意したほうが良いかと思います。フリーレントを付ける代わりに若干家賃を

高く設定している場合もあります。またフリーレントが付いている物件の場合に多いのが短期解約違約金

です。例えば「1年以内に解約した場合家賃1か月分の違約金が発生します」といったようなもの

ですね。ですからフリーレントが1か月付いていたとしても1年以内に解約したら結局はプラマイ0

ですから自分がある程度長期で居住できる場合には検討しても良いかもしれません。

あとは良く聞く話かと思いますが鍵交換の手数料も借主さんの負担になっている事が多いですが

本当は大家さん負担です。もっともそんな事要求したら契約を拒否されてしまうかもしれませんが。。

また鍵交換費用を支払ったとしても本当に鍵が新品に交換されたかどうかはわかりません。

不動産屋では同じマンションの鍵や同じ大家さんの物件の鍵を数年ごとにローテーションで

使いまわすなんて良くある事です。

費用を支払ったのにどう見ても中古のような鍵を渡された、なんて事もあります。

火災保険も不動産屋で契約する必要はありません。家財の必要補償金額だって人それぞれですし

借家人賠償だって大家さんのための保険です。それをあらかじめ不動産屋で決められた保険の種類で

決めなければいけないなんておかしいと思う人も多いかと思います。自分で保険会社を探して入りますと

告げて加入するべきかと思います。とはいっても不動産屋も保険屋さんからノルマが課せられて

いる場合もあるので自店で契約してもらおうと必死です。「私の兄が保険会社に勤めているのでそっちで

加入します」とかなんとか言い訳して自分で保険会社を探して加入したほうがお得な場合も多いですね。

また鍵交換費用や消毒料・契約事務手数料やルームクリーニング費用など実は借主さんが支払わなくても

良いサービスが賃貸契約には多いです。消毒料って言われてもどんな消毒しているのかわかりませんし

2万円もかかる消毒料って、、かなり高いですね。1~2万円も支払って実は室内でバルサン焚いていた

だけなんて、、ちょっと笑い話にもなりそうもありません。また賃貸借契約に便乗して

消火器などの販売をしようとする業者さんも中にはあります。1歩譲って消火器の設置がもし

必要だとしても借主さんに負担させようとする意図はわかりませんし消火器なんて安いもので3千円

くらいから購入できます。1万円以上もする消火器は必要ありません。そもそも貸主さんが自主的に

設置するものかと思います。

また契約事務手数料なんて手数料は存在しないはずです。基本的に不動産屋が受け取る報酬は貸主・

借主合わせて1か月分の「仲介手数料」のみですから。コンサル等特別なサービスが付帯されていれば

別ですが。またルームクリーニング費用を契約時に請求してくるのも少し不思議な話です。

何年後かの退去時に部屋がどのくらいの汚損度合になっているかなんて誰にもわからないのに

契約時にルームクリーニング費用を一定額請求するというのは理解できない人も多いのではないでしょうか。

前の入居者の退去後のクリーニング費用であれば尚更大家さんの負担のはずです。

あとは部屋止め料なんていう名目で料金を課金される場合もあります。部屋止めというのは何らかの

事情でその部屋を一定期間仮止めしておいてもらう場合の事です。借主さんの事情で部屋止めしておいて

もらう場合もあれば営業マンの営業手法として複数の部屋を部屋止めする場合もあります。

どちらにしても不動産屋が仲介してお客様から受け取る手数料というのは基本的に仲介手数料のみです。

部屋止め料がかかるなんて場合は申込みはせずに契約できる段階になってから申込みしてほうが良いかと

思います。部屋止めしておいて後からキャンセルした場合でもお金が返金されないなんてトラブルもある

のでどうしても部屋止めするのであればキャンセル時の返金など明確にしておきたい所です。

また部屋止めに関連して申込時にトラブルになるのが預り金や申込金の類です。

申込みをして契約前にキャンセルした場合に申込み金や預り金が返金されないというものです。

不動産屋の言い分としてはその預り金は手付(解約手付)だったとか申込書を提出した時点で諾成契約

なので契約は成立しているから返金はできないとか色々な事を言われる場合がありますが、まず解約手付

というのは契約成立後に支払うお金です。解約手付とは手付金を放棄すれば解約ができるという性質のもの

ですから契約が成立していない段階ではそのお金は解約手付という事にはなりません。悪質な場合は

返金を要求したいですね。またお客様の入居の意思が固まっていないのに「形式上のものですから」と

無理やり申込書を提出させたり重要事項説明まで持ち込もうとするのもいかがかと思います。

お客様としても入居の意思が確実に固まった段階で申込み・契約をするようにしたほうが良いかと

思います。申込金や預り金を支払った場合でも領収書ではなく預かり証を発行してもらうようにしましょ

う。キャンセルした時には全額返金される旨の記載もあったほうが無難ですね。

あとはあまりないかもしれませんが引っ越し業者も不動産屋から勧められる事がありますね。

その引っ越し業者が本当に魅力的な業者であれば利用するのも良いですが、不動産屋が引っ越し業者に

お客様を紹介すると大体1000円~2000円くらいのバックマージンが入ります。中には見積りを

取るだけでもその不動産屋に手数料が入る場合もあります。無理して不動産屋から紹介される業者を

選ぶよりも複数業者の相見積もりが基本だと思います。自分の荷物量や移動距離に見合った料金の業者を

選定するようにしたいですね。少し驚いてしまうのは借主の情報を引っ越し業者に流すのが契約成立後

であればまだわかるのですが申込み審査完了前(契約成立前)に情報を流す業者もあったようです。

契約がまだ成立していないのに引っ越し業者に情報を流すというのはどうなのでしょうか。

あとは24時間緊急対応的なサービスで金銭を要求されるケースもあります。確かに万一の時に管理会社が

夜中も対応してくれるのであれば心強いですがそれは管理会社が自主的にサービスの一環として行う

ものでは?という感じもします。管理会社は入居者管理としても管理委託料を大家さんから毎月もらって

いるのですからその料金を借主に転嫁するのは少々疑問が残る所です。ましてこのサービスが強制加入

となっていれば尚更ですね。

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あとこれは不動産屋が悪い訳とは言い切れませんが入居後の部屋のガス代ひとつ取っても都市ガスと

プロパンガスがありますね。都市ガスのほうがガス代が安いと感じる人も多いと思いますし実際その通り

だと思います。熱量などを考えるとプロパンが高いので一概にどちらが得だとは言えないかもしれません。

都市ガスは公共料金の扱いですね。使用量が同じであればどの家庭でもそんなに差はないはずです。

でもプロパンはどの業者のプロパンを使うかは家主の自由です。自由料金なんですね。都市ガスのほうが

安いのになんでプロパンを使用するのかというと建築時に都市ガスは配管を建物まで引っ張ってこないと

いけないので建築時に余計にコストがかかります。そのため家主がプロパンを選択する場合もありますし

プロパン業者から家主や管理会社がバックマージンをもらっている場合もあります。業者から管理会社側に

その業者を利用するよう大家を説得して欲しいと頼まれるケースもあるんですね。

当然家主にマージンを支払う業者はどこかで埋め合わせをしないといけない訳ですがその分が入居者の

ガス料金に含まれている場合があるのです。都市ガスと違い、業者によってプロパンガスの料金はかなり

差がある場合がありますので相場と比べてあまりに高い場合はプロパン業者などに料金相談してみるのも良

いかと思います。現在プロパンガスを使用している借主さんは試しに大家さんに「他の業者と比べて

今利用しているプロパンガス代が高いので他のプロパン業者に変更したい」と申し出てみたらどうなる

でしょうか。おそらく難色を示す大家さんも中にはいるはずです。

バックマージンと言えばインターネット回線なんかもよく営業マンが大家さんの所へ来ます。

「当社の回線をマンションに引き込んで頂ければ一戸につき1万円のバックマージンを支払います」

なんて話がある場合も実際にはあります。総部屋数が30戸のマンションであれば30万円ですから

大家さんとしてもおいしい話にはちょっと考えちゃう時もあるかもしれないですね。ネット使い放題の

マンションは上記のような場合もあるんです。お得なように聞こえますがプロバイダが限定されていたり

ネット代金相当額が家賃に上乗せされている場合もあるので冷静な周辺相場との比較は欠かせません。

また契約時に諸々のお金を支払った際でも領収書は不動産屋名義の仲介手数料の領収書しかもらえなかった

なんて事もあるのではないでしょうか。他のお金についても大家さんが本当に受け取ったお金であれば、

大家さん名義の領収書がもらえるはずです。それなのに領収書をもらえなかったり不動産屋名義の領収書

であったりする場合は確認してみても良いかもしれません。

また最近多くなっている保証会社の利用もほとんど大家さんのためのものです。

一言でいってしまえば借主さんの家賃滞納の時などのリスクのために家賃保証会社を利用するという事

です。大家さんのリスクヘッジの為に保証会社に加入するのに、その保証料を借主さんに

負担させるというおかしな構図が通用している事に疑問を感じる借主さんも多い事でしょう。

借主さんの保証会社利用のメリットといえば保証人が用意できない場合に保証会社利用によって

賃貸契約を締結できる場合があるという事でしょうか。自分でしっかりと保証人を確保できる人にとっては

はっきり言って無用なサービスです。

家賃滞納と言えば遅延損害金なんかも不当な金額の場合があります。もちろん家賃を滞納するのは

契約違反であり悪い事ですが遅延損害金の金額が高すぎるケースもあります。以前にも記事で書きましたが

家賃の入金を1日遅れる度に500円~1000円と設定して請求する不動産会社もあります。

普通に考えて例えば家賃7万円の物件を10日間延滞した場合は

7万×14.6%×10/365=280円ですから1日延滞で1000円の遅延損害金は法外な金額だと

わかるはずです。(14.6%は消費者契約法でいう上限金利)

あとは相続による名義変更なんかもありますね。賃貸の契約者が死亡してその妻や家族がそのまま

その建物に住み続ける場合です。契約者が亡くなった事を不動産屋へ告げると「名義変更手続きが必要に

なりますので名義変更手数料がかかります」もしくは「契約者様が亡くなられたので再契約となり

敷金等の預け入れが再度必要になります」なんて言われる場合もあります。ですがもちろんどちらも

支払う必要はありません。契約者が亡くなられた事で相続人は当然に賃借権を相続しますのでそのまま

その建物に住み続ける事ができます。また名義変更も基本的には不要です。しかし中には契約書を再度作成

し直したいという人もいるかと思いますのでその場合は作成しても良いかと思います。その場合でも

若干の書類手数料を支払うだけで十分かと思います。

また不動産屋に行って気に入った物件があれば車で案内してもらうのが通常ですが時には電車を

使用する場合もあります。隣接する駅や繁忙期で社用車が無い、もしくはペーパードライバー社員が

案内する必要があった時などです。駅から近ければ電車でも良いと感じるお客様も多いかと思いますが

問題は電車運賃です。結構な確率でお客様負担になる事が多いです。不動産屋の受け取る報酬である

仲介手数料の中には書類作成や契約締結業務等の他にも案内業務が含まれています。電車案内の場合には

せめてその運賃くらいは請求したい所です。

また未だに仲介手数料の負担割合について誤認している方もいますが、仲介手数料の負担は貸主さんが

50%・借主さんが50%が基本です。家賃6万円の物件であれば借主さんは仲介手数料を3万円だけ

支払えば良い事になります。しかし契約時に借主さんの「同意」を得る事によって借主さんに仲介手数料

を100%負担してもらう事ができます。契約時に同意を得るとは言っても本当にその部分が正確に

不動産屋から説明なされているかというと少し疑問が残る所です。まったくその部分を説明しない営業マンも

いれば、どこかうしろめたさを感じながら説明している営業マンもいますし、借主さんの同意を

得るようにしっかりと説明されている営業マンもいます。未だにしっかりとした説明もせず仲介手数料を

借主さんから1か月分まるまる受け取っている不動産屋も割と多いかと思います。重要事項の説明には

宅建主任者が説明にあたりますが、ベテランの不動産営業マンでさえ宅建資格を持っていない人が

とても多いです。中には重説だけ資格所持者のアルバイトに任せている所も多いですね。本当は大切な

説明が色々と書かれているのですが重説も15~20分くらいで終わってしまう事が多いです。

またお客様が契約を終えて「感じの良い営業マンさんで良かったね」なんて最後に感じる事も多い

のでしょう。

上記のような大金が入ってくる訳ですから残酷に言えば数十分であれば良い人を演じる事も営業マン

にとっては難しい事ではありません。もちろん、お金云々ではなく本当にお客様の事を考えて

仕事に励んでいる営業マンもたくさんいますが。

契約の前には多少面倒でも後々の事を考えて不明な点はしっかりと確認しておきたいですね。

長文失礼いたしました。

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