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不動産屋の審査には受かるのに家賃保証会社の審査に落ちる理由②

前回の続きで不動産屋の審査には受かるのに家賃保証会社の審査に落ちる理由について

引き続き書いてみようと思います。

前回で少し触れたように保証会社というのは幾つかの団体に属しています。

まずは下記をご覧ください。

 

①信販系保証会社(信販会社系)

・株式会社エポスカード

・株式会社ジャックス

・株式会社アプラス

・株式会社セディナ

・株式会社ライフ

・株式会社セゾン

・オリエントコーポレーション

②全国賃貸保証業協会(LICC)

・興和アシスト株式会社

・アーク株式会社

・株式会社エム・サポ

・株式会社アルファー

・株式会社近畿保証サービス

・エルズサポート株式会社

・ジェイリース株式会社

・全保連株式会社

・株式会社ギャランティー・アンドファクタリング

・賃住保証サービス株式会社

・株式会社リクルートフォレントインシュア

・株式会社レジデンシャルサービス

・ホームネット株式会社

③賃貸保証機構(LGO)

・フォーシーズ株式会社

・ALEMO(アレモ)株式会社

・株式会社Casa(カーサ)

・日本セーフティー株式会社

④独立系保証会社

・株式会社イントラスト

・アールエムトラスト株式会社

・SFビルサポート株式会社

・株式会社CAPCO AGENCY

・株式会社ナップ

・日本賃貸保証株式会社(JID)

・株式会社セブン総合保証協会

・株式会社総商(AAAホールディングス)

・株式会社イントラスト

・日本賃貸住宅保証機構株式会社

・株式会社近畿保証サービス

・ジェイリース株式社

・新日本信用保証株式会社

・株式会社オーロラ

・株式会社アルファー

 

家賃保証会社の構成というのは上記のようになっています。①信販系保証会社②LICC③LGO④独立系

の4構成です。この4つの構成にはそれぞれの特性があります。

まず①は信販系保証会社ですのでクレジットカード作成の情報を元に審査をしている事になります。

また信用情報機関を利用して審査を行う事になりますので信販系保証会社同士で情報を共有している

事になります。主な信用情報機関はCICやJICCやJBAという信用情報機関を利用しています。

(KSCという信用情報機関もありますがこれは銀行や信用金庫系の情報機関なので省きます)

そのため過去の破産歴のある方などクレジットカードが利用不可の人はこの団体に属する保証会社の

審査にはほぼ通らないかと思われます。賃貸契約時にクレジットカードの新規作成を薦められる場合も

あるかと思いますが、できれば新規でカードを作らない方が無難かと思われます。クレジットカード

を作成する事により保証会社が信用情報機関の情報を利用できる可能性が出てきますので審査に通りずらく

なる可能性も出てきます。またそもそも賃貸の契約の際にCICやJICCという信用情報機関を利用して

良いのかという議論も一部あります。そもそもCICやJICCというのはクレジットカードやキャッシングの

際に信販会社等が顧客情報を利用するものであり賃貸契約に利用されるものではありません。信用情報機関

を利用し詳細な情報を得る為に借主にクレジットカードの新規作成を薦める保証会社もあると聞きます。

しかし本当にクレジットカードを作成しないと保証会社が信用情報機関を利用できないかというと

そこには一部疑問があります。CICやJICC側の人間からすれば実際に借主がクレジットカードを発行した

のかどうかを判断する事は難しく特定できないという声があるからです。そのためクレジットカードの

発行を希望していないのに賃貸契約時にカード発行を薦められた場合にはよく検討する必要があると

思います。

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またクレジットカードのみならず携帯電話等の割賦販売や料金の支払いで過去に事故が

あった場合も賃貸審査に通らない事があるかと思われます。しかし破産にしても賃貸上の滞納・事故歴

にしても情報機関で無効とされるには一般的には5年が必要とされています。過去に事故歴があった人でも

事故や滞納解消から5年経過すればブラックから外れる可能性があるという事です。

誤解されている事も多いのですが信用情報機関の情報というのは業者が独占している訳ではなく

個人で自分がどのような記録がなされているか確認をする事もできます。

JICC:http://www.jicc.co.jp/kaiji/procedure/mail-person/index.html

CIC:http://www.cic.co.jp/declaration/procedure01.html

上記のページから情報を開示申請できます。(500円~1000円ほどの有料ですが)

借り入れしている金融業者や借入残高、自分がブラックかどうか等を確認できます。

例えば情報開示申請をすると機関から郵送で開示情報が届きます。開けてみると何枚かの書面が

入っていますが通常はファイルA・D・照会開示記録書の3種類が入っています。自分がブラックの

場合にはファイルD書面の「異参サ内容/異参サ発生日」の項目を見て、その欄に日付や延滞記録が記載

されているはずです。無記入の人はブラックには該当していないと言えるかと思います。

そこまでしなくても審査に落ちたら単純に保証会社を変更してみるという手もありますが気になる方は

一度開示申請してみてはいかがでしょうか。

次に②のLICCですがこの団体には信販系のような信用情報機関の利用はありません。そのためLICC

独自で審査項目を調査する事になります。LICC独自のデータベースがあるという事ですね。

しかしLICC加盟店同士での情報共有はありますが他の①③④との情報共有はありません。

過去に上記のLICC加盟店でトラブルがあった人は今回の審査は通り抜くくなる可能性があると思います。

また信用情報機関が利用できないために入居希望者から多くの情報を得る必要があるため、審査に必要な

提出書類が多少多くなる場合があります。

次に③LGOですがLICCと同じく信用情報機関の利用はありません。LGOはもともと個人情報の

データベース化を推進していない団体で構成されています。またLICCと違うのは他のLGO加盟店とも

情報共有を行わない事です。

最後に④の独立系ですがその名の通り他の保証会社との情報交換も行われません。もちろん信用情報

機関の利用もないという事になります。

過去に利用した保証会社との関係を考える

上記で書きましたように信用情報機関を利用する会社や利用しない会社、情報交換をどの会社と

どの会社で行っているか、概ね理解ができると思います。例えば最近クレジットカードが作れなかった

覚えがある人は他の団体の保証会社を利用を検討するのも良いですし、過去にLICC加盟の保証会社を利用

していてトラブルを起こした経験がある人は他のLGOや信販系や独立系の保証会社を利用すれば

審査を通る可能性は高くなるという事が言えると思われます。実際にA保証会社の審査には通らなかった

のにB保証会社の審査には通った、なんて例は割とあります。

しかし一点困った事があります。それは借主さんは自分で保証会社を選ぶのではなく不動産屋が扱う

保証会社を利用する事になるからです。

特に保証会社は客付け会社(最初にお部屋を案内してくれたりする会社)より元付会社(入居後に

特にお世話になるその物件を管理している会社)が扱う保証会社を利用する事になる場合が多いです。

またどの保証会社を利用するかは不動産屋によって異なりますし複数の保証会社を扱っている不動産屋

もあります。そのためもし自分が過去のトラブル等を考慮し審査に通らないかも?と考えるのであれば

以前利用していた保証会社を思い出し不動産屋に話してみるのも良いかもしれません。落ちるとわかって

いながら審査を受けるのは時間の無駄かとも思いますしね。もちろん不動産屋が必ず便宜を図ってくれると

いう保証はないですが不動産屋の営業マンも何かしらの手立ては考えてくれるかもしれません。

また保証料に注目して審査に通りやすいか通りにくいか検討を付ける事もできるかと思います。

保証会社の初回保証料というのは家賃の30%・50%・100%の3パターンになる事がほとんどです。

(一律で契約時に〇万円と設定している保証会社もあります)

一概には言えませんが家賃の30%等あまり保証料を取らない保証会社はそれだけに審査が厳しい傾向が

強いように思います。

要するに良質な入居者しか審査を通さないために保証料をそんなに高めに設定する必要がないという事

ですね。

逆に家賃の100%保証料の会社は審査も緩い傾向があるかもしれません。少々不良な入居者でも

審査を通すために後々の滞納リスクを考えて入居者から高めの保証料を取っておく必要があるという事

です。

要するに保証会社利用の際にはその保証会社の属性(上記4グループ)と保証料のバランスを考えて

検討するほうが無難という事が言えるのかもしれません。

また家賃保証という言葉を聞くと保証会社のイメージが強いかと思いますが家賃保証を行っているのは

保証会社とは限りません。不動産屋が家賃保証を行っているケースもあります。よくあるのが

「一括借り上げ」の場合ですね。大家さんから不動産屋が物件を借りてその物件を不動産屋が借主さんに

又貸しするような感じです。もちろん家賃保証会社の保証と借り上げの保証とは全く違うものですが

滞納時に家賃が保証されるという点は似ていますね。

一括借り上げの場合には借主さんが家賃を滞納するとその不動産屋が大家さんに家賃を代払いしなければ

いけないので不動産屋が困るんですね。もちろん不動産屋も保証会社へ再委託している場合も多いので

不動産屋が直接代払いする事は少ないかもしれませんがそれでもリスクは負います。そのため一括借り上げ

をしている物件はその不動産屋は審査を厳しくする傾向があると思います。滞納されたら自社の腹が痛む

可能性もある訳ですので。。家賃の振込先が不動産屋になっていたとしても借り上げ物件とは限りません。

大家さんとの管理委託契約の内容にもよってきます。借り上げかどうか見分けるのは一般の方には難しい

場合もあります。一般的に不動産管理には大きく3つに分けると「集金管理」「滞納保証」「サブリース」

に分けられます。集金管理は文字通り家賃集金の管理のみ不動産屋が行うイメージです。滞納時の

家賃保証もしませんし空き室時の空室保証もしません。大家さんは管理手数料として大体家賃の2~3%を

不動産屋へ支払います。次に滞納保証ですがこれは家賃滞納時の保証を不動産屋がするものです。

空室保証はしません。管理手数料として大体家賃の5%前後を毎月不動産屋へ支払ます。

3つ目はサブリースです。これは滞納時の家賃保証も不動産屋がしますし空室保証も不動産屋が

保証します。その他クレーム対応や契約金預かり等も全て不動産会社が対応します。面倒な手続きも

大家さんには不要です。管理手数料として毎月10%から15%くらい差し引かれた金額が家賃として

大家さんの口座に振り込まれます。

大家さん側の立場からすれば連帯保証人と保証会社のどちらが良いかと言われれば、それはやっぱり

保証会社が付いたほうが安心する大家さんが多いと思います。借主さんが滞納しても事故連絡をすれば

保証会社に代払いしてもらえるんですからね。大家さんの請求の流れとしてはまず借主が滞納した場合

事故連絡(債務立替連絡)を保証会社か仲介不動産屋へする事になります。FAXがほとんどですね。

そうすると保証会社が確認した後にだいたい翌月の半ば頃に(月末締めで滞納発覚の場合)大家さんの

指定口座へ入金される場合が多いように思います。初月滞納から保証する保証会社もありますし

3か月滞納しないと家賃保証しない(代払いしない)という保証会社もあります。それぞれの保証内容は

保証会社約款によります。また保証会社が家賃の引き落としを直接かけるケースもあります。

この場合は保証会社が家賃滞納をタイムリーに把握する事が出来ますので大家さん経由の場合と比べて

督促対応も早めになる場合があります。大家さんの中には意外と家賃の入金にうとい人がいますからね。

滞納に気づかず月中になってやっと保証会社へ事故連絡したりする人もいます。とは言っても大家さん

としては保証会社が家賃の引き落としをかける事に不安を感じる人もいます。万一保証会社が倒産した際に

保証会社が引き落とし済の家賃が自分(大家)へ入金されなくなる可能性もある訳ですので。。

また大家さんの中には「入居者がなかなか決まらない(空き室が埋まらない)」と嘆いている方も

いらっしゃいます。様々な原因が考えられますが原因の1つとして「連帯保証人+家賃保証会社の利用」が

義務付けられている物件があります。これでは入居者が決まりづらいのも無理はありません。

お客さんとしてはわざわざ連帯保証人を確保している訳ですからその上で保証会社まで利用しなければ

ならないとなると家族や保証人から敬遠の声があがるのも自然な事だと思います。また管理会社としても

保証会社を利用すれば少しばかりのマージンや家賃滞納時の督促対応等の手間も軽減できる事から

割と積極的に大家さんに保証会社の利用を勧める管理会社もあります。管理会社に言われるままに

保証会社の利用をすると逆に物件の集客率を下げる事にもなり兼ねませんのでよく検討する事が必要

かと思います。

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それにしてもなぜ入居者さんが保証会社の審査に振り回される事になるのか不思議な所です。そもそも

保証会社は大家さんの利得のために加入するようなものです。借主さんが家賃の滞納をしたり原状回復時の

トラブル回避のために(大家さんのリスクヘッジのために)加入するのですから通常は大家さん側が

保証料を支払うのが普通の考え方だと思います。

借主さんが自ら保証料を支払い、滞納したら借主さんが保証会社から厳しい督促を受ける、、保証料を

支払っているのは借主さんであり保証会社からすれば借主さんは大事なお客様であるはずなのですが、、

なんとも不思議な構図ですね。もし保証会社が大家さんから保証料を取っていたら今のように保証会社の

マーケットは大きくはならなかったでしょうから市場原理を考えれば当然といえばそうなのですが。。

借主さんとしては少し理不尽な感じもするのかもしれません。

滞納時の督促も管理会社から受ける督促よりも厳しめと考えていたほうが良いでしょう。

保証会社の社員さんたちは元々消費者金融業界で勤務していた方々も多くいます。

記憶に新しいグレーゾーン金利の撤廃などで消費者金融業界が衰退してきた後から賃貸保証会社が多く

設立されてきたという経緯もあります。家賃滞納時の督促については通常のお金の借り入れ等と違い

サラ金規制法なども存在しません。一部の業者さんだけの話かと思いますが滞納時に部屋の明け渡しを

求める為に結構無茶な対応をされる保証会社もあったと聞きます。部屋の明け渡しがなされるまでは

保証会社は大家さんに家賃を代払いし続ける事になる訳ですからね。このような事のないように

普段から滞りなく賃料の支払いをしていきたい所です。

以前にも書きましたが賃貸の審査は保証会社の審査と不動産屋の審査がある訳ですが不動産屋の審査は

保証会社ほどは厳しくない事が一般的です。家賃に対する年収や勤務先・人柄など基本的な事がクリア

できていれば通る事も多いです。ですが見落としがちなのは申込書に不備があったり(これは営業マンが

新人だったりする場合にありがちですが。。)引っ越しを理由もなく急いでいる(前の部屋を退去させ

られている可能性あり)連帯保証人に連絡が付かない、もしくは保証人になった覚えがないと言われる

(大家さんは借主に直接連絡をする事は少ないですが連帯保証人には連絡を取る事が多いです)事などで

審査に落ちてしまう事があります。事前に入念に確認しておいたほうが良いかもしれません。

またそれ以前に不動産屋や保証会社の審査に落ちる原因となるようなトラブルは普段からできるだけ

起こさないようにしたいものです。

賃貸の初期費用(敷金・礼金など)をクレジットカードで支払えない不動産屋側の理由(おまけ)

今までの話の中で家賃保証会社利用の際にクレジットカード新規作成を薦められる事がある事を書かせて

頂きました。ここからはそのクレジットカード払いについて少しだけ書いておきます。

今までの不動産屋での賃貸の初期費用はほとんどが現金払いでした。もしくは毎月の家賃の支払いは

クレジットカード払いが出来るのに初期費用(敷金・礼金・仲介手数料など)はカード払いが出来ない、

なんて事が多かったと思います。同じ借主からの支払いなのになぜこのような違いが出てきてしまうので

しょうか。ポイントも貯まるし金額が大きいものほどカード払いしたいという顧客側の需要は絶対に

あるはずなのに。。

理由は簡単でクレジットカードで支払いをした場合、不動産業に関わらず請求者側には「カード利用手数

料」という手数料がかかります。請求者側というのは賃貸契約でいえば不動産屋か大家さんですね。

借主さんが初期費用をカード払いすると後日不動産屋(または大家さん)はカード利用手数料をカード会社

へ支払わないといけないんです。手数料率は大体3~5%くらいです。賃貸契約の初期費用というのは

物件によりますが大体家賃の5~6か月分になる事が多いですが、例えば家賃7万円の物件でトータルの

初期費用が40万円(敷金・礼金・仲手・保証料・保険・鍵交換費など)だったとしましょう。この40万

円を借主さんが全額カード払いを希望した場合、不動産屋は良い顔をしません。なぜなら40万円×5%

(クレジットカード利用手数料)=2万円を後日不動産屋が支払わなければいけないからです。不動産屋の

基本的な手数料収入は仲介手数料(家賃1か月分まで)のみです。現金払いであれば7万円の仲介手数料

を受け取れるはずなのにカード払いの場合2万円差し引いた5万円が手数料収入となってしまいます。

この差は大きいですよね。ですから不動産屋はカード払いを薦めたがりません。これがもし仲介手数料

に上乗せして請求しても良いのなら不動産屋も積極的にカード払いを薦めるのでしょうが、仲介手数料は

最高でも1か月分までと法律で決まっているので上乗せできないんですね。ではカード利用手数料を

直接借主に負担させれば?と考える人もいるかもしれませんが、これもカード会社側の決まりで顧客側に

カード利用手数料を負担させてはいけない事になっています。

またそもそもカード利用手数料って何?って話ですがカード会社は後々借主さんからお金の引き落としが

出来ようと出来まいと不動産屋に初期費用分のお金を支払う事になっています。要するに借主さんに

代わってカード会社が不動産屋に代払いしておく訳ですね。不動産屋としては必ずお金が受け取れる訳

ですからその立て替え手数料としてカード会社に手数料を少し支払うという事です。

飲食店なんかでもクレカOKのお店はありますね。でも例えば昼はランチを提供していて夜は居酒屋

なんて店舗があったとしても、夜はクレカ払いOKなのに昼はクレカNG、、なんてお店も多いです。

これは夜は単価が高くなるのでクレカ手数料を支払っても採算が合いますが昼のランチ数百円の料金

でクレカ手数料まで取られたらその飲食店にとっては割に合わないからです。

しかし最近では初期費用をクレジットカード払いOKな不動産会社も少しずつ多くなってきました。

これは大家さんにカード手数料負担を了解してもらっている場合と不動産会社側が泣く泣く負担している

場合があります。クレカ払いOKは他社との差別化にもなりますし今は完全な借り手市場ですから実際

このくらいしないと客寄せできないんですね。その月のクレカ利用手数料が多いと営業マンの歩合にも

響いてくる場合もありますので、できる限り現金でのお支払いをお願いしたい所です(苦笑)

以上おまけの話でした。

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