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住宅ローン借り換えの注意点とは?

今回は住宅ローンの借り換えについて少し書いてみようと思います。

借り換えとは現在の住居に住み続ける事を前提にして他の金融機関などで現在よりも有利な条件でローンを

組み替える事です。

現在住宅ローンを組んでいて毎月の支払いをしている人も多いかと思いますが通常は30~35年ローンと

長期のローンを組んでいる人も多いかと思います。

しかし過去に例えば金利3~4%前後でローンを組んでいる人にとっては現在の金利と比較するとかなり毎月の返済

が苦しく感じる人もいるのではないでしょうか。現在では変動金利で1%未満から登場している事もあって過去の

高金利時に住宅ローンを組んだ人にとっては借り換えを検討している人もいるはずです。

それでは住宅ローンの借り換えについて幾つか挙げてみます

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 借り換えを検討している人は意外に少ない?

このような低金利時にも関わらず以外にも借り換えを検討している人が少ないように思います。

そもそも借り換えの存在さえ知らずに金融機関に任せっきりで本気で検討しようとしない人もいますし

借り換えの存在は知っているものの、制度の内容がわからずに諦めてしまうという人も多いような気がします。

実に調査では住宅ローンを組んでいる人の中でも半数以上の人が借り換えを経験したことがないと回答している

との事です。もちろん金利の動向を見計らっているという人もいるかと思いますが、多くは借り換えを行う事で

今後の毎月の返済額がいくら安くなるのかという事を現実的に考えようとしない人がいる事も事実です。

固定金利の代表格である「フラット35」でさえも過去の金利からしても過去最低水準の金利を更新しています。

このような状況下で借り換えを検討しないという事はわずらわしい等と言っている場合でもなく、実際に借り換えを

実行するかしないかは別にしても、金融機関で借り換え時の実際の返済額を真剣に相談してみるという姿勢も

必要になってきているような気がします。

借り換えのメリット・デメリット

借り換えのメリットとしては当然ですが借り換えを行う事によって毎月の返済額が軽減される可能性があるという

事が挙げられるかと思います。例えば最初に組んだローンが4%の金利だったとしてこれを年利1%の住宅ローン

に借り換えを行えば毎月の返済額は実に約4万円も軽減される事になります(例:残債2500万・残期間25年

の場合)。多くの家庭では毎月1万円節約するだけでも必死なはずです。毎日少しでも安いスーパーを見つけては

そこに買い物に行き毎月の食費を節約し夫のおこづかいを減らしたり家庭での外食を抑えたり生命保険の見直し

を必至にしている方々も多い方と思いますが意外に住宅ローンの借り換えについては重い腰である事が多いように

思えます。金利の変動というのは一般消費者の方々からすればあまり馴染みのないものですしわかる気もしますが

月に3~4万円節約できるとすればかなり家計にとっても助かる部分は大きいのではないかと思います。

しかし逆にデメリットとすればまず借り換え時に諸費用がかかる事が挙げられます。

借り換え時の主な諸費用としては保証料と登記費用が挙げられるかと思います。

まず保証料ですがこれは借り換え時にも必要になるかと思います。しかし借り換え前の金融機関から保証料の一部

が返還される事も多く、例えば期間35年でローンを組んでいて、その10年後に借り換えをした場合には残りの

25年分の保証料が返還される事になるかと思います。

また登記費用も借り換え時に再度かかる事になります。借り換え前の金融機関の抵当権を抹消して借り換え後の

金融機関に新たに抵当権を設定しなければいけませんので登記費用がかかる事は仕方のない事です。

しかし住宅購入時のような保存登記や所有権設定登記は不要かと思われますので購入時ほどの登記費用はかかる事は

ないかと思われます。

またもう一つ大きなデメリットとして例えば変動金利に借り換えを行ったとしても今後の金利情勢次第では

逆に返済額が増えてしまう可能性があるという事です。なかなか大幅な金利の上げは難しいと言われる昨今でも

何が起こるかは誰にもわかりませんので、その点が不安な場合には長期固定金利を選択するというのも選択肢の

1つかと思われます。

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どのくらいの金利差があれば借り換えを検討するべきか?

さてとは言っても過去に自分が組んだローンの金利と現在のローンの金利を比較してどれくらいの金利差があれば

借り換えを検討するのかという事も気になります。もちろん金融機関に足を運べば詳細に説明をしてくれるかと

思いますが事前におおまかな数字は把握しておきたい所です。

保証料や登記費用など初期費用を例えば100万円と見積もるとそれに見合った返済額の軽減がなければ借り換えを

検討するメリットはないかもしれません。これはあくまでローン額や金利・返済期間にもよりますが例えば

3000万円の住宅を期間35年で住宅ローンを組んだ場合、金利2%であれば支払利息総額は11738760円

、3%であれば18491100円、4%であれば25789440円、5%であれば33590520円と

なります。金利の差によりいかにトータルの支払利息総額が大きくなるかがわかります。金利5%の場合には

実に住宅そのものの価格以上に金利を支払う事になるというです。さて数字を挙げてみたものの金利差がどれくらい

あれば借り換え検討の余地があるかという事になりますが、一般的には最初に組んだローンと現在の借り換え時の

ローンの金利差が「1%以上」あれば借り換えを検討する価値があるのではと言われています。もちろんこれは

住宅購入額や残期間などにもよりますがそれくらいの金利差があれば初期費用等がかかる事を考えても借り手に

有利に働く可能性があるという事は言えるかと思います。もちろん今後の金利情勢をある程度予測した綿密な

借り換え計画が必要です。

 

幾つか住宅ローン借り換えについて書いてみました。なかなか一度組んだ住宅ローンを他の金融機関に借り換えする

というのは手間も勇気もいる事ですし、実行しずらい部分もあるかと思いますが毎月の返済額が少しでも軽減される

とすれば検討する事は決して無意味ではないと思います。借り換えを検討するにしても現在では色々な商品が

出ていますので周辺状況をよく検討した上で、ベストな選択をしていきたいものですね。

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