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部屋止めとは?

今回は部屋の申込をした後の部屋の入居者募集について少し買いてみようと思います。

お客様の中には色々な事情があり気に入った部屋が見つかったとしても仕事の都合により

入居が1か月先になってしまう場合や学校の入学シーズンに合わせて少しの期間部屋を

止めておいて欲しいという場合があります。

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また現在の部屋の解約日と引越し先の入居日との関係で二重家賃を防ぐために新居の入居日を調整したいという方も

いるでしょう。その時には不動産屋に言って「その部屋をしばらく止めておいて欲しい」という事をお願いする訳

ですが通常はそれを「部屋止め」と言います。他の入居希望者が現れてもその部屋を借りれないようにしてもらう

訳ですね。部屋止めができるかどうかはその部屋の人気度にもよりますし大家さんの考え方にもよります。

またシーズンにもよりますね。繁忙期であれば3日間くらいしか部屋止めできないという事もよくあります。

また通常はお客様が部屋の申込をした時点でその部屋を借りたいという意思表示をしている訳ですから、大家さんは

他の入居希望者の申込をお断りするのが通常です。

申込みをしても募集は続いている?

しかしお客様が申込みをしても部屋止めをせず、入居者募集を続ける大家さんも中にはいます。

例えばAというお客様がその部屋を気に入って申込書を提出したのにそれでもまだ大家さんが入居者募集を

続けるというものです。賃貸では申込書を提出してから審査を経て契約に至るまで1~2週間かかる場合が多いです

がその間にも募集を続けるという事です。ではその間にもし他のBというお客様が申込みをしてきた場合は

どうでしょうか。その場合はBと契約を成立させる場合もあり得ます。大家さんがAとBどちらと賃貸借契約を

成立させるかは大家さんの裁量に任されており、特に一番の判断材料になるのは申込書の「質」です。

例えば不動産屋から届いたAとBの申込書を大家さんが見て、Bのほうが年収が高かったり申込書の不備がなかったり

きちんとしたイメージがあれば後から申込書を提出してきたBと契約する事もあり得るという事です。また大家さん

は入居希望者と直接会う事は少ないため、実際にAとBに会っている不動産屋に聞きその人の人柄などの情報も参考に

する事はあります。

それがまだ審査を通過する前の段階でBに切り替えるのであればなんとか理解できそうなものですが、審査を通過

してから契約直前になってBに切り替える大家さんも中にはいます。もちろんそのような大家さんは稀ですが

審査前まで他の入居者募集をするケースは割と多くあります。審査通過後に大家さんの気が変わったという時は

不動産屋としても結構困ります。審査が通った事は入居者に伝えている場合もありますし契約書などの準備をしてい

る場合もありますから、それをくつがえして再度お客様に入居不可の旨を伝えなければいけないというのはなかな

か困難です。ですから例え申込書を提出したとしても、または審査を通過したとしても重説を受けて署名・捺印する

までは、必ず入居できるという保証はないという事は言えるかと思います。

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部屋止めのために前金を支払っていても返金されない?

部屋止めをするために不動産屋から前金を支払うように言われた人も多いかと思います。

入居日が少し先になるのでその期間他の入居者が入居申し込みできないように自分が入居するという意思表示として

前金を支払うというケースですね。通常は家賃1か月分くらいの前金を支払う事が多いように思います。

しかし中には申込みをキャンセルしたのに前金が返金されないというトラブルもあります。

契約前であれば預け入れていた前金・預り金というのは全額返金されるのが通常です。

ではなぜそのようなトラブルが起こるかというと理由はいくつか考えられます。例えば稀ですが返金するお金が

その会社にない場合や返金を引き延ばして他の物件を紹介しようという場合です。またトラブルの中でも割と

多いのが前金・預り金を「手付金」と混同させるトラブルがあるという事はよく聞きます。前述したように

預り金というのは契約前であれば全額返金されるのが普通ですし、消費者の方も契約書を署名する前であれば

返金されるものと理解している事が多いです。しかし賃貸借契約というのは「諾成契約」であり、お客様が

入居の意思表示(申込)をして大家さんがそれを承諾すれば、お客様が契約書を署名していなくても契約は成立

しているという考え方があります。要は契約書を交わしていなくても口約束や意思表示のみで契約は成立するという

事ですね。諾成契約という点からすれば不動産屋がお客様から預り金を預かり大家さんが申込みを承諾した時点で

「預り金」→「手付金」へと切り替わる可能性もあるという事になります。手付金とは主に契約後に支払うお金で

キャンセルした場合にはそのお金は返金されないのが通常です。ですから不動産屋に預り金や前金を支払う際には

領収証ではく預かり証を受け取るようにし、申込みのキャンセル時には預り金がちゃんと返金されるのかという事を

よく確認した上で支払うようにしたい所です。自分が支払ったお金は手付金ではなく預り金を支払ったという事を

後々に確認できる事が大切だと思います。

また契約の前に不動産屋は必ず宅建主任者をもって重要事項説明を行わなければなりません。申込をした後に

重要事項説明が行われていれば契約書に署名・捺印をしていなくても大家さんがその申込を承諾すれば

一応契約自体は成立してしまう事になります。またその重要事項説明書に支払った前金がキャンセル時に

返金されない旨の記載があった時には特に注意が必要だと思います。

 

部屋止めについて幾つか書いてみました。いずれにしてもお金を支払う前にはどのような性格のお金なのか、きちん

と事前に確認した上で新居探しをしていきたいものですね。

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