業界の「抜き行為」とは？
今回は不動産業界において以前から問題視される抜き行為について少し書いてみようと思います。
一般消費者の方はこの抜き行為という言葉に聞き馴染みがないかもしれません。
しかし消費者の方の一部ではこの言葉の意味を知らない場合であっても無意識にこの抜き行為をしてしまっている
場合も少なくありません。仲介手数料の値引き競争が激化している現在の賃貸市場であれば尚更かと思います。
また元々は不動産業者同士の間で行われる反則行為でしたし今もこの行為に及ぶ業者さんがいる事も確かです。
それではこの抜き行為について幾つか挙げてみます。
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抜き行為とは？
抜き行為とは不動産会社とお客様（依頼人）が媒介契約を締結した後に他の不動産会社がそのお客様を誘引し、
元々の媒介契約等を解約させて新たに媒介契約を締結し取引を成立させようとする行為の事を主に言います。
例えばA不動産会社がお客様Cと媒介契約を締結したのに後から入ってきた不動産会社Bが何かの理由を付けて
AとCの媒介契約を解除させBがCと新たに媒介契約を締結しようとする等の行為を指します。理由としては
基本的には手数料を自店で独り占めしようとする事からこのような事が起こり得るという事になります。
この場合でいえば不動産会社AはBにお客様を抜かれた、ものと捉える事ができる為、抜き行為と呼ばれています。
「売買」の場合の抜き行為で多いのがまず不動産会社Aと既に媒介契約が成立していて建物を売りに出している
所有者C（売主）を不動産会社Bが調べて、不動産会社BがAを通さず売主Cに直接アタックし「ウチと媒介契約を
結びませんか？ウチのほうが手数料は安いと思いますよ？」等という理由でまずAとCの媒介契約を解除させ
その後にBがCと媒介契約を締結するというものです。またAとCの媒介契約を解除させずにBがCと媒介契約を締結
する場合もあります（二重媒介）。抜き行為について売主Cとしては本人はあまり悪気がなかったという場合も
ありますが例えばAとCとの媒介契約が専任媒介契約であった場合、違約金を支払う事になる可能性もあるため
注意が必要になります。また一般媒介契約であったとしても明示義務や通知を怠れば違約金が発生する可能性も
あります。また抜き行為を行った不動産会社Bは抜き行為が明らかになってしまった場合、不動産会社Aの意向に
よっては取引停止等を言い渡される場合もあります。
また賃貸の場合で多いのが不動産会社Aと媒介契約を締結している大家さんの所に不動産会社Bが直接行って
媒介契約やお客様との賃貸借契約を成立させようとするケースがあります。通常は仲介業者は元付けと言われる
不動産会社Aを通して賃貸借契約を締結させるのが普通ですが、それを飛ばして直接Bが大家さんとの媒介や契約を
成立させようとするものです。不動産会社Bは内見や物件確認などと称してAから資料や家主の詳細を聞き出し、
大家さんに直接アタックしていきます。売買と同じく抜きが明らかになった場合、BはAから取引停止などを言い
渡される場合がありますが、抜き行為というのは立証するのが難しい部分もありうやむやになってしまう事も
あります。しかし不動産業者は物件の動きは常にチェックしているので後々に抜きが発覚しトラブルになる場合も
あります。専任媒介であれば売主や家主は不動産会社１社との取引という事になりますが一般媒介契約というのは
ある意味では他の業者と複数の媒介契約を締結しても良いという事なので自由取引だという主張をする人もいれば
違反取引と主張をする人もいます。
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一般消費者との認識のズレ
今までは主に不動産業者間の抜き行為にについて書いてみましたが消費者のお客様の中にも抜き行為をする方も
います。お客様の中には自分で抜き行為だと認識して行動される方もおりますし、自分の取った行動が抜き行為
だとは知らずに行動を取っている方もいます。例えばお客様が行う抜き行為といわれるものはA不動産会社で
物件の説明を受けたり内見をしたりしてその物件が気に入ったにも関わらずB不動産会社のほうが手数料が安い
等の理由で契約はB不動産会社でするというものです。その他にもA不動産会社の営業マンと部屋の内見に行った際に
物件にB不動産会社の看板が付いておりそのB不動産会社が元付会社の場合、Bの元付のほうが家賃の減額交渉なども
有利にできるのでは？等の推測からAを断って申込や契約をB不動産会社に依頼する、というような行為です。
A不動産会社としてはこのような行為を嫌がる傾向があるのは確かだと思います。
ここまでお読み頂いた消費者の方々の中には、この業界慣習に何となくの違和感を覚えた方もいるかもしれません。
なぜかと言えば一般の消費者の方々はこのような行為を日常的に行っている事が意外に多いからです。
例えば家電量販店Aに行って詳しく説明してくれる担当者に家電の機能や説明を納得がいくまで説明してもらった
後に激安の家電量販店Bに行き説明を受けずに同じ製品を購入する・もしくは気になる洋服ブランドの店舗に行って
その洋服を試着して鏡を見て似合っている事を確認してからその店舗で購入せずに安いネットで購入する、等の
行為と似ていると思います。消費者の方々の視点からすればリスク回避のためや自分にメリットが多い購入手順を
優先し、かしこい買い物をするのは当然、と主張する方も多いと思います。
しかし不動産業界というのは少し特殊な所がありこのような行為は一般的に好まれない傾向があります。
特に売買の場合などはお客様側にそのような抜き行為があった場合、その後に嫌がらせとも受け取れる行為を
されたという報告があったとも聞いた事があります。またお客様側で抜き行為とみなされる行為があった場合、
元付会社としては申込や契約をお断りする会社さんもあります。元付会社の審査では年収などの家賃支払能力を
確認するという名目もありますがその入居者の人柄や人物像をも審査しています。抜き行為というのは会社によって
は自分勝手な行為と判断される場合もあり抜き行為の有無というのはある意味、その入居者の人物像を判断する
上での指標の１つになっているとも言えるような気がします。
抜き行為というのはたしかに違反行為だと思います。抜かれた不動産会社としては案内をした場合には人件費
だってかかってますしその物件の広告費だって毎月かけています。ましてや同業者を騙すような行為をとって
他のお客さまを奪ったり家主を奪い取るというのは信義に欠けているという行動という事も言えると思います。
今後買い手市場や借り手市場の状況はますます加速し手数料低下の激化が予想されますので、このような抜き行為
のトラブルというものは無くなる事はないかと思います。
しかし不動産会社として一歩手前に戻って考えなければならないと思うのは、抜き行為が発生した時に自分の
営業行為に汚点が無かったか、という事も考える必要はあると思います。例えば大家さんを他社に奪われたとしても
普段から預かっている建物の清掃をこまめに行っていたり、大家さんとコミュニケーションを密に取ったりといった
大家さんとの確固な信頼関係が築けていれば他社に奪われる事はなかったのかもしれません。大家さんとしても
自分の預けている物件を常にいち早く客付けしてくれていたり細かな事などでも逐一報告をしてくれるといった
普段から信頼している不動産会社を簡単に裏切るような事はしないと思いますし、他社の勧誘が来てもおそらく
断ってくれるはずです。またお客様側の抜き行為があったとしてもなぜ他社に浮気されてしまったのかという事も
考えなくてはならない事だと思います。例えば案内手順に間違いはなかったか、お客様の前で失礼な言動や行動を
取らなかったか、お客様に選ばれるような最善のサービスや手数料体系やシステムを取っているか、等の確
認をする事も必要だと思います。
業者間で抜いた・抜かれたとか一般だの専任だのと問題になる事はありますが
はっきり言ってお客様側からすればそのような話はどうでもいい話だと思います。
お客様側からすれば自分に最前のサービスを尽くしてくれるか・自分が望むピッタリの物件を紹介
してくれるか等のほうがよほど大事な事だと思います。
もちろん抜き行為を肯定している訳ではありませんし、業者間の違法な抜き行為はきちんと処罰の対象にするべき
だと思います。お互いがお互いの最低限のルールを守って気持ちの良いお取引をしていきたいものですね。
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- 不動産、抜き行為
