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善管注意義務違反により更新拒絶?

今回は賃貸の善管注意義務について少しだけ書いてみようと思います。

善管注意義務なんてあまり聞き慣れない言葉ですね。この言葉は賃貸に関わらず法律用語として用いられる事が

あります。賃貸で借りたお部屋というのは大家さん所有のお部屋ですから大事に使用しなければいけません。

しかし実際にはそんな事は忘れてしまい乱雑な扱いをする方も中にはいます。

以前に若者が賃貸でお部屋を借りていて何年か経過した後に大家さんからお部屋の使用状況からして善管注意義務違

反を問われ更新を拒絶する旨の申し出を受けた人がいました。結局、通常通り更新はされましたが確かに賃貸という

のは借主さんが家賃も支払っていますし自分の部屋のように錯覚しがちです。そんな時にこの善管注意義務違反

という警告を受ける可能性が全くないとは言い切れません。では善管注意義務について幾つか挙げてみます。

善管注意義務とは

借主さんの故意や過失や通常の使用方法に反する使用などについて借主の責任について定めている法律条文が

あります。民法400条では借主さんは他人のものを借りている場合、契約から契約終了の明け渡しの時まで

相当の注意を払ってお部屋を使用・管理しなければならない旨を定めています。

これを善管注意義務(善良なる管理者としての注意義務)と言います。

つまり大家さんにお部屋を借りている以上は借主さんは自分のお部屋以上に注意をしながらお部屋を使用しなければ

いけない事になります。通常であれば設備などの故障等に伴う修理や復旧の費用は大家さん負担となりますが

借主さんがこの善管注意義務に違反して設備や建物を汚したり破損したりした場合には費用は借主さんの負担となる

場合がありますので注意が必要です。例えばですが冬の結露などを放置して借主さんがその手入れをしなかった為に

カビが生え壁や設備に被害が及んだ場合などが義務違反に当たると考えられます。

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善管注意義務違反と退去時の原状回復

では例えば床やカーペット・エアコンや便器などの設備や建具を借主さんが善管注意義務違反によって汚れや破損を

させてしまった場合には全て借主さんの負担となったり、また退去時にその負担額は敷金から差し引かれてしまうの

かという事も問題になってきます。借主さんの過失により汚したものであれば全て借主さんの負担になってしまう

ようなイメージもありますが、実際には借主さんが全て負担しなければいけない訳ではありません。

破損した場合や汚してしまった設備や建具でも「経過年数」を考えなくてはならずどんな設備でも時間の経過と

共に経年劣化や損耗をしており、その分の経費は貸主さんの負担となるのが一般的です。つまり借主さんとしては

その補修費用から経年劣化や損耗分を差し引いた金額の負担をすれば良いという事になります。借主さんが

費用負担をする場合でも交換する物の残存価値を考慮しなければいけないという事です。

例えば流し台であれば耐用年数は5年・畳床やカーペットの耐用年数は6年・便器や洗面台等の給排水は耐用年数

15年とガイドライン等でそれぞれに耐用年数が定められています。

つまり例えば畳床やカーペットの耐用年数は6年のため、その畳床やカーペットを交換し使用し始めてから

6年後には残存価値は1円(ほぼ0)となります。退去時の原状回復時にはこのような耐用年数も考慮して

借主さんの負担割合を定める事が必要になってきます。

善管注意義務違反を理由に契約更新を拒絶できるか

では上記のような借主さんの善管注意義務違反があった場合に貸主さんは契約更新を拒否できるか、という問題も

考えられます。例えば借主さんが義務違反により設備を故障させてしまったり普段から掃除しておらず部屋が

汚なかったりという場合に貸主さんが善管注意義務違反を理由に次回の更新を拒否できるか、という事ですね。

この場合には善管注意義務違反に関わらず貸主さんが更新を拒絶するには正当事由というものが必要になって

きます。正当事由には貸主・借主がその土地や建物を必要とする理由やこれまでの経緯・借地借家の利用状況など

の明らかな理由が必要になってきます。また立退料の有無も正当事由として認められるための補完的な意味合いを

含んでいます。要するに貸主さんが更新を拒絶するにはそれ相応の理由が必要だという事です。

設備を故障させたとか部屋が汚い程度の理由では更新拒絶の正当事由にはならないという事になります。

また貸主さんから解約の申し入れをする場合には上記の正当事由の他にも解約の6か月前にその旨を伝える事も

必要になってきます。借地借家法というのは主に借主さんの保護をするウェイトが強い為、貸主さんからの

解約というのは簡単には認められない傾向があります。

 

しかしながら借主さんは大家さんのお部屋を借りて住んでいる事は事実ですし、そのお部屋は大家さんの大事な

資産の1つでもあります。大家さんからすれば借主さんが故意に破損させてしまったり不注意で汚してしまったり

という事は決して気持ちの良いものではないかと思います。

もし善管注意義務違反と言われるような行動を取ってしまったのであれば、大家さんと速やかに反省を約束した

上で、大家さんと借り主の良好な関係を築いていけるようにしていきたいものですね。

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