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契約締結後、入居前にキャンセルした場合の返金はどうなる?

今回は契約を締結してお金を全額支払った後にお客様都合でキャンセルした場合の返金について少し書いて

みようと思います。

ご存じの通りお部屋を賃貸で借りる時には様々なお金がかかります。敷金・礼金・火災保険料・前払い賃料・

仲介手数料・保証会社を利用する場合には保証料も必要になるでしょう。

これらのお金は賃貸借契約後に支払う事が一般的ですが契約が成立してからお客様の都合でキャンセルの申し入れを

した場合、場合によってトラブルに繋がる事も多いものです。お客様がキャンセルした場合に戻ってくると思って

いた金額と実際返金されるべき金額に大きな差が生じる場合があるからです。

では実際にどの金額が戻ってくるお金なのか、幾つか挙げてみます。

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返金されるべきお金

まず大事な事はこれらのお金の清算は入居の前後によって清算方法が変わるという事ではないという点です。

あくまで契約の約定内容に従って処理される事になるという点が大切で、また誤解を生みやすい点だと思いま

す。お客様の中には契約が成立していたとしても入居の前なのだから全額返金して欲しいという声もあると聞きます

が、契約がすでに締結されている以上はその約定に従わなければいけないという事になります。

それでは各項目別に書いてみます。

敷金

まず敷金ですが敷金は預り金の性格があり賃料の滞納や原状回復費のために充当されるお金です。借主さんは

まだ部屋を使用していない状態でありもちろん原状回復の必要性もない事などから敷金は当然に借主さんに返金

されるお金だと思われます。また契約時に敷金の一部は返還しないという敷引特約のような特約を付される事が

あります。この特約自体は有効ですが入居していない段階では建物等に何も損害は発生しておりませんので

特約の有効性は否定されやはり敷金が全額お客様に返金すべきかと思われます。

礼金

礼金は敷金と違い、お部屋を解約したときにも返還されないお金ですので、契約直後に解約をした場合でも

返還されない事が多いです。契約を締結した時点で礼金は貸主のものとなる事が一般的かと思われます。

(実際には不動産屋のAD報酬になる事も多いですが)

あくまで契約締結後においてはお客様からの「キャンセル」という認識ではなく借主様からの

「契約解除」という認識に変わるからです。

しかし大家さんや不動産会社の対応次第では礼金を返還してくれる場合もありますし

過去の判例において消費者契約法に照らし合わせ、入居前の解約の場合には裁判上で争った場合に礼金全額の返還が

命じられたものもあるようですのでケースによっては返還がなされる可能性があります。

仲介手数料

仲介手数料は仲介をして契約を成立させた仲介会社(不動産屋)に支払われる手数料です。

契約が既に成立しておりますので仲介業者に仲介手数料の返還義務はないとされています。

火災保険料(保険会社)・保証料(保証会社)

火災保険料については保険契約が成立していれば保険契約約款の規定に従って処理される事になります。

通常は返還される事が殆どかと思います。保証会社を利用した際の保証料なども同じです。火災保険・

賃貸保証会社の利用共に貸主との契約ではなくそれぞれ別の会社との契約ですから保険会社・保証会社

それぞれの約款・規定によって処理される事になります。

前払い賃料

前払い賃料については入居をしておらず建物が未使用の状況であれば通常は返還されるものと考えられますが

例えば特約等において契約書に「即時の契約解除をする場合には賃料1か月分の負担が必要」等の記載がある場合に

は賃料1か月分の負担はしなければならないものと考えられます。

鍵交換費用

鍵交換費用については通常は家主負担なのですが、特約として借主負担とする事ができます。

最近の物件では鍵交換費用は借主負担となっている物件が多いように思います。

特約が有効に成立しているのであれば(契約時に書面などでしっかりと借主に対し説明され借主が

同意をしている)入居前のキャンセルであっても原則借主が負担する事になります。

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但し契約後の入居前キャンセルの場合は本当に鍵交換がなされているか微妙な時期でもありますし

不動産屋や大家によっては昔の鍵を何年かごとにローテーションで使いまわしている場合もありますので

交換費用を支払わなければならない場合でも鍵交換業者名義の領収書等(自社交換の場合や大家が交換

した場合にはシリンダー等購入費用の領収書)を確認してから支払うようにしたい所です。契約締結前

のキャンセルの場合には鍵交換や壁紙補修代などのオプション的な費用は借主は負担する必要はないと

思われます。(借主が特別の依頼をしたものを除く)

ルームクリーニング費用(特約)

ルームクリーニング費用等の特約条項は借地借家法の強行規定に違反したり公序良俗に反するような

無茶苦茶な内容でない限り契約時に借主が同意していれば通常は有効となります。今回は契約後の

話ですので基本的にはクリーニング費用等の特約費用は返還されないと考えたほうが良いかと思います。

但し実際には入居前のいつ頃に部屋内のクリーニングが行われたか管理会社等に確認しないと不明

ですしクリーニング費用を徴収しながら大したクリーニングも施されていない事も多いです。

また仲介会社がクリーニング費用を請求しているのであれば管理会社や元付に黙って借主に

クリーニング費用を不正請求している可能性すらあります。特に内見時に物件が現地鍵の場合は

その可能性も考えておいたほうが良いでしょう。

また入居前にクリーニングを施しておくという事は大家の責任の一部であり前払い家賃を支払って

いるなら尚更です。

会社の対応次第といった所で返還される可能性もあるかと思います。

預り金

申込み時に預り金という名目で金銭を取られる事があります。殆どの場合、契約前にキャンセル

すると返還され契約が成立すると契約金の一部に充当するという説明がなされると思います。

実際には契約金の一部とはいっても通常は不動産屋の仲介手数料に化ける事が多いかと思います。

この辺りも曖昧な所で預り金が敷金に充当されるのであれば契約後キャンセルでも返還されるという理屈も

立つ気がしますが、契約が成立しているのであれば実際には返還されない事が多いでしょう。

宅建業法では、「宅建業者は取引の相手方が申込みの撤回を行った場合は、受領した預り金を返還

しなければならない」と規定しています(宅建業法47条の2第3項)。しかしながら契約後においては

そのような規定はありません。やはり預り金の返還はなされないと考えておいたほうが無難かと思います。

 

幾つか契約後の入居前のキャンセルの返還されるお金について挙げてみました。確実に返還されるお金としては

敷金のみという場合もあります。しかし大家さんや不動産会社との話合いによってはもう少し柔軟な対処をして

くれる会社さんもあります。実際問題、入居を1日もしていないのに返還されるお金が敷金のみでは納得ができない

というお客様側の気持ちもわかる気もします。また最近ではお部屋をキャンセルした場合に預け入れていた申込金が

契約締結前なのに返還されないというトラブルも多いので申込金を入れる時はキャンセル時に返還されるものか

どうか必ず確認をし、預かり証を発行してもらうようにしましょう。いずれにしても言える事は入居の意思が確実に

固まった所で契約を締結するという事が大事ですね。

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