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不動産屋は儲かるのか?②

前回の続きで不動産屋は儲かるのかについて少し書いてみようと思います。

前回は不動産屋の3大コストとして人件費・広告費・店舗家賃についてざっくり書いてみました。

当然、不動産屋にかかる費用としてはそれだけではなく色々な費用がかかってきます。

それでは考えられるものを幾つか挙げてみます。

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開業時に必要な費用

不動産屋を開業しようとする際にもお金がかかります。人件費や広告費や家賃は開業後のコストですが開業時の

コストとしては、不動産業としてお店を出すからには協会等に支払うお金が必要になります。幾つかの機関に支払い

が必要ですがおおまかには入会金や営業保証金分担金などでトータルで160~180万円くらいのお金が必要

だったと思います。(営業保証金1000万を全額供託できる人はそれも検討しても良いかもしれません)

不動産屋として開業するために加入するには2団体あり、ハトのマークの協会とウサギのマークの協会です。

たしか会員数は前者の方が多かったと思いますが金額的には後者が低かったと思います。

それぞれの特徴を考えてどちらに加入するかを検討すべきだと思います。また開業するとしてもすぐに開業する事は

できず、準備を始めてから手続きやテナントの抑えや免許の発行などで、なんだかんだで5~6か月かかったと

思います。そのため開業準備は7~8月くらいには始めるべきだと思います。繁忙期(1~3月)に合わせる為には

そのくらいから準備しないとオフシーズンに突入してから開業では資金繰りが厳しくなるからです。

また入会金などの他にも店舗に関わる費用も必須になってきます。店舗を抑えるには保証金が必要な場合も多い

ですが、大体家賃の8~10か月分が保証金の相場だと思います。中には2か月分くらいの物件もあります。

また店舗内の内装を考える必要もあるかもしれません。不動産業は多少怖いというイメージを持つ方も

中にはいるので、女性向けやファミリー向けの雰囲気造りが必要になってくる場合もあります。空中店舗であれば

内装の気遣いは尚更必要かと思います。不動産屋には飲食店ほどの内装気遣いは必要ないかもしれませんが

独自の雰囲気を作るには内装業者と密に連携を取りそれなりにお金がかかりますし、内装にお金をかけないとしても

接客業である以上、最低限の清潔感は確保しておきたい所です。また当たり前の話ですがやみくもに店舗を借りれば

良いという訳ではなく自店の商圏の把握や人口・お客様の流れや近隣の大型施設・人気店からの自店への導線なども

考えて店舗を選択していく事になります。

また事務用品としてもコピー機や電話機、FAX・PCなども必要になってきます。リースを活用する人もいますが

一括購入できるのであればそれに越したことはないと思います。中古品も程度の良いものであれば検討の

余地があると思います。また意外に多くかかるのが印刷代です。不動産屋は印刷をする機会が多いので毎月数万円

の印刷代金がかかる事も珍しくありません。その他にも自社の名刺も必要になってきます。会社のロゴが決まったら

名刺を作りますが、今はパソコンで自分で作成するソフトもたくさんありますので、それを利用しても良いと思いま

す。また不動産屋は車が必須です。自家用車がそのまま使えるのであればそれでも良いかと思いますが、無い場合は

別途購入する必要もあります。また軽自動車だとファミリー客層には向かないので乗車人数も考慮する必要が

あります。またそれに伴って駐車場も必要になります。店舗の家賃に含まれている所もあれば別途駐車場を借りる

場合もあります。毎月支払うお金なので近隣の駐車場がいくらで借りる事ができるか確認しておきたい所です。

車に関しては税金などの維持費もかかるのでその辺も計算に入れておきたい所です。また看板の設置も考えなくては

なりません。大きい看板であればそれに越した事はないですが空中店舗の場合には入り口に看板を設置して良いかや

他の店舗との共用階段ではなく専用階段があるかどうか等も確認しておきます。また看板のカラーひとつ取っても

近隣の店舗の看板とカラーが被るようでは訴求性が落ちてしまう事もあるので周辺との調和も大事になってきます。

開業時の入会金などが180万円くらいとしても店舗の保証金やその他の事務用品や車両関係の費用・開業後

数か月の運転資金を含めると賃貸開業の場合にはおおよそ300~450万くらいの資金が必要と言えると

思います。全額自己資金で賄うのも良いですが考え方によっては今後の事も考えて公庫などに融資の依頼を

しておくのも一手かと思います。一度融資を受けて返済している実績を作っておけば信用を得られやすくなるから

です。またその他にも法人成りしている場合には法人税や税理士に依頼する場合にはその費用も必要になります。

不動産屋の収入

今までは簡単に不動産屋の費用について書いてみましたが次は主な収入について書いてみます。

賃貸の不動産屋の主な収入は仲介手数料です。お客さんと大家さんの契約を仲介する事によって頂ける手数料

ですね。基本的には大家さんと借主さんから家賃の半月分ずつ受け取る事ができますが、最近は借主さんの同意を

得る事により借主さんから家賃1か月分の仲介手数料を受け取る会社さんも多いです。

では仲介手数料だけが不動産屋の収入なのかというとそういう訳でもなく、物件によっては大家さんから報酬を

頂ける事があります。業界ではAD(広告料)と呼ばれる事が多いですが大体家賃1か月~2か月分くらいの報酬を

受け取れる事があります。仲介手数料は家賃の1か月分までと法律で決まっているため、広告料という名目に

変える事で報酬を受け取るという慣習のようなものになっています。このADが法律的にどうなのかという事は

ここでは書きませんが、あくまでこういった報酬が受け取れる物件もあるという事になります。(もちろんADが

付かない物件もあります)不動産屋の営業マンとしても正直ADが付く物件のほうが嬉しいのでADが付く物件を

優先的にお客様に紹介する不動産屋も中にはあります。

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契約件数については店舗によってかなりばらつきがありますが、例えば月に15件の契約件数で家賃平均が6万円の

物件だったとしたら月に90万円の売り上げという事になります。(手数料:客付け100%の場合)

またその15件のうち、10件に1か月分のADが付いたとしたらトータルの売り上げは150万円になります。

また業務に慣れてきたり大家さんと信頼関係ができてくると物件の管理を任せてもらえる場合もあります。

任される業務の範囲にもよりますが一般的には管理委託費として家賃の5%くらいの収入が得られます。

家賃の5%というと少ない気もしますが例えば家賃7万円の30室のマンション1棟の管理を請け負った場合、

7万円×5%×30室=105000円となり、この管理委託費だけで自社の毎月の店舗家賃をまかなえるという事も

あり得ます。管理の業務範囲としては建物の管理や家賃管理、クレーム処理や滞納者への督促など多岐に渡ります。

また不動産屋は不動産業だけで成り立っているだけでなく付随する他の業務からも報酬を得られる場合があります。

例えばお客様にインターネットの申込を取り付ける事ができれば1~3万円くらいの収入が得られる場合もあります

。そのお金を仲介手数料から割引するようなサービスも考えられます。また賃貸契約では火災保険に加入する事が

一般的ですが不動産会社は保険募集代理店資格を持っており少しですが代理店手数料も得られます。

また最近は保証会社を利用する不動産会社も多く、特定の保証会社を利用させれば一定の手数料が入りますし

引越し会社を紹介しても数千円の手数料が入ります。その他でも契約更新時の更新手数料や鍵交換の手数料や

大家さんへのリフォーム斡旋等によっても手数料が入る事があります。細かい手数料に関しては立場上書けない部分

もありますが不動産屋のおおまかな収入としては以上のような感じでしょうか。(まだ何かあったかな。。?)

また最近では不動産屋でもリピーター率の意識が少しずつ高まっているような気もします。不動産屋というと

一般的なイメージでは一度家を買ったら取引は終わり、もしくは一度部屋を借りてしまえばその不動産屋との

取引は終わり、という印象を持っている方もいるかと思います。

しかし今後増々賃貸市場は縮小していくと思いますし、顧客の取り合いや手数料の低下が激しくなっていく事も

見えていると思います。そのような状況下で今まで以上に重要になってくるのがリピーターの確保だと思います。

一度買ったら終わり、一度借りたら終わり、という不動産屋のイメージを払拭して、一度取引して頂いたお客様

を今後の取引にも繋げるという意識は今後さらに重要になっていくように思います。最初に良い印象を持って

もらえれば次回引っ越しをする際にも自店を選んでもらえる可能性が高くなりますし、そのお客様には知り合いを

紹介してもらったりまたはそのお客様が将来の売買のお客様に繋がるといったように一度きりのお客様と考えない

ように接していく事が大切と考えています。そのためには入居後であっても物件や設備に不具合がないか等の定期的

に連絡をしてあげたり、他のお客様を紹介してくれた場合には仲介手数料割引のサービスを提案したり、誕生日や

記念日に携帯クーポンを送ってあげる等、リピーターに繋げる導線はいくらでも見つかると思います。

特に店舗を空中店舗に構える場合にはリピーター率は尚更意識するべきかと思っています。数字でいえば売り上げ

客数の60%以上がリピーターで成り立つようになればその店舗の長期的経営が成立する大きな要素になってくると

個人的には思います。

 

不動産業というのは在庫を抱えないで済む業種です。そのため他業種と比較すると割と開業し易い業種かとも

思います。しかし新規参入が際立って多くないのは、免許制である事や入会費の問題や不動産業のイメージなどが

挙げられるのかもしれません。しかし人にとって住む場所は欠かせないものです。お客様に大切な住まいをご紹介

できるというのは大切な仕事だと思います。少しでも不動産屋の事に興味を持って頂けたら嬉しいかなと思います。

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