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下総中山 賃貸 仲介手数料無料 自己破産を理由に契約解除は可能か

今回は入居者が破産宣告をした場合の契約解除について少し書いてみようと思います。

自己破産とはよく知られる通り、財産などが無いために支払時期が到来しても継続してすべての借金を支払う事が

できない状態に至った事を裁判所に認めてもらい、借金の支払義務を免れる制度です。

自己破産と認められるには支払不能であると裁判所に認められたり、過去7年間に免責(支払義務がなくなる事)

を受けた事がない等の条件が必要になってきます。

自己破産のメリットとしては当然に今までの借金苦から逃れられるという点や生活していく上での精神的な安定

を保てる等のメリットがあります。逆にデメリットとしては保有している一定額を超える財産は処分されるほか

資格の取得の制限があったり新たな借金やローンを組む事が数年間難しくなったりもします。

破産を理由に賃貸借契約を解除できるか

それでは破産を理由に賃貸借契約を解除できるかという点ですが、結論としては現在は入居者の破産を理由に

契約を解除する事はできないと言えそうです。今までの賃貸借契約書には借主が破産した場合には貸主(大家さん)

は契約を解除できるとされていた事が多かったと思います。しかしながら平成16年に法改正があり破産法が

改正されました。また旧民法では621条にて借主が破産した場合に賃貸人から解約の申し出ができるとされて

いましたが、同条が法改正により削除されました。つまり借り主が破産したといっても簡単に契約解除は

できない事とされています。また賃貸借契約書に「借主が破産した場合は契約解除」の旨が記されていても法律が

優先し、解除はできないようになっているようです。

また破産管財人が入る場合でも破産者の財産は破産管財人が管理するようになり、賃貸借契約の続行か解除かの

判断についても管財人の判断が重視されるため、貸主としてはそれに従うようになる事が一般的かと思われます。

しかしながら破産管財人は当初多くの業務を抱えている事も多く、賃貸借契約の続行か否かの判断に時間が

かかる場合もあります。賃貸人(大家さん)としてはその間も本来であれば賃料も発生している期間になりますので

管財人からの通知をいつまでも待っている訳にはいかないという事情がある場合も考えられます。

そのために賃貸人は相当の期間を定めて破産管財人に対し、賃貸借契約を続行するか解除するかの回答を催告する

事ができるようになっています。それに対し破産管財人が期間内に確答を出さなかった時には賃貸借契約を解除した

ものとみなされます。(破産法53条2項より)

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