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京成津田沼 賃貸 一般媒介と専任媒介と専属専任媒介について

今回は媒介契約について書いてみようと思います。

契約種類には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約があります。

不動産会社は依頼者との間で媒介契約を結ぶことが義務付けられています。

しかし一般にはあまり聞き慣れない言葉なのかもしれませんね。

今回はこの3つについて挙げてみます。

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3つの契約形態の違い

それでは上記の3つの契約形態の違いを書いてみます。

一般媒介契約

一般媒介契約では依頼者(売買でいえば売主さん、賃貸でいえば大家さん)は複数の不動産会社と同時に媒介契約す

る事ができます。

また大家さんが独自に入居者を見つけて契約する事も自由です。

一般媒介契約の期間に定めはありませんが3か月程度が一般的です。

専任媒介契約

専任媒介契約は依頼者が媒介契約できるのは1つの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社と契約を結ぶ事は

できません。依頼者が自分で入居者募集をする事は可能です。

依頼者から依頼を受けた物件情報を国土交通大臣が指定する不動産流通機構(レインズ)に登録し、また販売活動の

状況についても14日に1回以上の頻度で依頼者に報告しなければいけません。

専任媒介契約の期間は最長で3か月です(更新可能)。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は依頼者が媒介契約できるのは1つの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社と契約を結ぶ

事はできません。また依頼者が自分で入居者を募集する事や契約を締結する事ができません。

依頼者から依頼を受けた物件情報を5日以内に国土交通大臣が指定する不動産流通機構(レインズ)に登録し、

また販売活動の状況についても7日に1回以上の頻度で依頼者に報告しなければいけません。

専属専任媒介契約の期間は最長で3か月です(更新可能)。

一般媒介と専任媒介のメリット・デメリット

一般媒介のメリット

大家さんとしてはたくさんの不動産会社に入居者募集依頼ができます。

そのために不動産会社間で競争原理が働き入居者が早く見つかる可能性があります。

大家さんとしても複数の業者と比較ができます。また不動産業者数に応じて物件が広く公開されます。

一般媒介のデメリット

仲介業者は大家さんへ活動状況の報告義務がありません。そのため大家さんとしては不動産会社の活動状況が

わかりずらい事があります。

不動産会社はレインズの登録義務がありません。

不動産会社からすれば専任であれば他の業者に物件情報を知られる事が少ないので手数料を両手(大家さんと借主さ

ん、もしくは買主さんと売主さん両方から手数料を頂ける)で頂ける事も多いが、一般媒介だと他の不動産会社で

契約を決められてしまう可能性がある為、宣伝活動などが消極的になる場合があります。

また大家さんとしては複数の会社とやりとりする場合があるので面倒に感じる事があります。

専任媒介のメリット

窓口が1社だけなので大家さんとしてはやりとりがラクです。

専任媒介であれば一般媒介と違い自社だけがやりとりできる事になるので(手数料を独占できる)、宣伝や募集など

を積極的に取り組む傾向が強いです。

不動産会社から大家さんへ活動状況の報告があります。またレインズへ物件情報が登録されます。

専任媒介のデメリット

大家さんからすれば1社依存のリスクがあります。

また他の業者がやりとりできないので競争原理が起こらず、その不動産会社が広告や募集に力を入れなければ

入居者が決まりずらい場合もあります。

また不動産会社によっては専任媒介の物件情報は出し渋る事があります。(他に取られないようにする為)

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一般・専任とそれぞれにメリット・デメリットがありますが個人的には依頼者の立場からすれば一般媒介に

したほうがメリットはあるように思います。やはり1社に任せるより複数の業者に任せたほうが入居者(買主)が

決まりやすいかと思います。不動産会社の立場とすれば専任契約を結びたい所かと思います。手数料が両手で

もらえる可能性があります。一方で借主さんの立場からすれば契約形態というのはそんなに深く考えなくても

良いと思います。それよりも物件内容(家賃や間取り、設備や立地など)を重視するべきかと思います。

専任なのにレインズへ登録しない?

上記で書きましたように専任であれば不動産会社はレインズへの登録義務があります。レインズとは不動産流通

標準情報システムの略で不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。

要するに不動産会社は主にこのシステムを見ながら物件を探してお客様に提示する事になります。一般消費者の

方はこのシステムを見る事はできません。(不動産屋へ行ってお願いすれば見せてもらえる可能性はあるかも)

また毎日の業務としても新規の物件はないかとか、他の会社の物件情報が更新されていないか等を確認しています。

専任であれば本来、不動産会社はレインズに物件を登録する義務があるのですが、残念ながら物件情報をレインズへ

登録しない会社もあります。もしくはレインズの登録の件を依頼者に説明しない会社さんさえあるようです。

レインズに物件を登録すれば他の会社が割り込んで入ってくる事も考えられますので、手数料を自社で独占する

ためにあえてレインズ登録をしないという事が起こりえます。

もちろん依頼者自身が近所などに物件を知られたくないなどの事情があれば、一般媒介契約を結びレインズに

登録しないというケースは考えられますが、専任契約の場合には不動産会社はレインズに登録しなければいけませ

ん。

そのため依頼者がもし不動産会社に専任媒介としてお願いする場合には、「レインズ登録証明書」を受け取るように

したい所です。しかしながらこのレインズ登録証明書も偽造しようと思えば出来てしまうという話もあります。

例えば登録証明書の日付を偽造したり、登録証明書を発行したらすぐに他の業者にわからないよう物件を削除して

しまったりという方法は聞く事があります。元々登録証明書はFAXで送られてくるものなので偽造しようと思えば

出来てしまう可能性もあります。

上記のような場合に被害や損害を被る可能性があるのは依頼者の方だと思います。レインズに登録していないがため

に売却などの機会を失う可能性すら否定できません。

もしどうしてもお取引の不動産会社が適切な対処をしてくれないようであれば、不動産各協会に相談するなどの

対応も必要になってくるのかもしれません。公正なお取引をしていきたいものですね。

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