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千葉 賃貸 一時使用目的の賃貸借とは?

今回は一時使用目的の賃貸借について少し書いてみようと思います。

あまり聞き馴染みのない契約形態ですが実際に存在する借家契約になります。

また一時使用と聞くと定期借家契約との違いも気になる所であります。

今回はその点も含めて幾つか挙げてみようと思います。

一時使用目的の借家契約とは?

一時使用目的の借家契約とはその名の通り、一時的にその建物や部屋を使用する目的で賃貸する契約の事です。

例えば展示会を開くときに一時的にその建物を賃貸したり、貸主が海外赴任のため、一時的にその建物を貸す

場合、借主が自分の建物を建築中であり一時的にその建物を借りる場合などが該当します。

通常の賃貸借契約であれば「借地借家法」という法律により主に借主さんは保護される傾向が強いように思います。

例えば立ち退きの問題にしても貸主さんは借主さんを自己都合で簡単に立ち退きを求める事はできません。

しかしこの一時使用目的の借家契約については借地借家法の適用を受けません。また借地借家法が適用されない為、

契約の期間が満了すれば契約は終了し、更新は認められない事になります。一時使用の賃貸借と認められれば

借地借家法の適用ではなく民法に従って処理される事になります。従って貸主にとってもメリットは大きい契約形態

であるかのように思えます。

上記の点は定期借家契約と同じですが、しかしこの一時使用目的の借家契約については定期借家と違い、書面で契約

を交わさないといけないという規定はありません。

 

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一時使用目的の賃貸借と認められるには

しかしながら一時使用の賃貸借と認められるには契約書に単純に「一時使用の賃貸借」と記されているだけでは

一時使用の賃貸借とは認められません。もし認められなかった場合には通常の賃貸借契約として扱われる事に

なります。その場合は当然借地借家法の適用を受ける事になります。

では一時使用として認められるにはどうしたらよいかという点ですが、まず契約当事者が一時使用目的である事を

十分に承知している事や契約後の建物の使用状況が客観的に見て明らかに一時使用目的である事等が挙げられます。

また過去の判例では、一時使用として認められる為には必ずしも期間の長短だけで判断されるものではなく

賃貸借の動機や目的、その他諸般の事情から客観的に判断され、またその期間が1年未満のものでなければならない

、といった趣旨の判例もあるようです。また建物の構造や種類、契約期間や更新特約の有無、権利金や敷金の授受

なども一時使用として認められるか否かの判断要素となりえるという事です。つまり契約期間が長期であったり

更新特約が記されていたり権利金や敷金の授受があった場合には一時使用目的とは認められにくいという事に

なります。またその期間限定の賃貸である事の明確な理由がなかったり、再築のための一時使用であっても

その再築計画が具体化されていない時なども一時使用の賃貸借と認められない場合があります。

その為貸主さんとしては自分が一時使用のつもりで賃貸したつもりであってもその状況や要素によって

その意図が否定され、普通借家契約と判断されてしまう場合があるという事になります。

貸主さんとしてはどうしても一定期間後に建物を明け渡してほしいという希望がある場合には、一時使用目的の

賃貸借ではなく定期借家契約にて契約を締結する事の方が無難といえるかもしれません。

また借主さんとしては契約書に一時使用目的や施設利用鍵付契約などの記載があった場合には、借地借家法の保護を

受けられる普通借家契約への切替を求めるなどの意識も必要になるのかもしれませんね。

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