LINEで送る
Pocket

[柏 賃貸 仲介手数料無料] 管理費・修繕積立金が足りない?

今回は管理費と修繕積立金について少し書いてみようと思います。

管理費と修繕積立金という言葉を聞いた事がない人もいるかもしれません。特に賃貸でお住まいの方に

とっては初めて聞く方もいるかと思います。

賃貸で修繕積立金を支払う事はないかと思いますが通常マンションを購入した人は毎月管理費と修繕積立金を

支払うようになります。

スポンサーリンク

管理費とはマンションの日常的な管理に充てるため、定期的に行われる点検や清掃などの費用に充てる費用の事を

いいます。共用部分の清掃やエレベーターの点検、管理人の業務などがこれに当たります。

修繕積立金とは管理費の項目に該当しない一般的な工事費用や10年~20年ごとに行われる大規模修繕工事の為

に徴収される費用の事をいいます。外壁の補修や建物診断、屋上の防水工事などがこれに当たります。

マンションを買ったらそのままずっと無料で住める、、というわけにはいかないもので、毎月このような費用が

発生する事になります。

管理費と修繕積立金の平均額

管理費と修繕積立金の額についてはそのマンションによって様々です。一般的に建物が老朽化すればするほど

金額は多くなっていく事が多いように思います。管理費と修繕積立金の月々の平均額としては21500円程度

だそうです。高いと感じるか安いと感じるかは人それぞれですが、そのマンションの維持や管理をしていく為の

費用ですからマンションの所有者1人1人が支払っていく必要があります。

管理費等の滞納率

マンションの管理費において1年以上滞納している滞納者率は18.3%にのぼると言われています。

1年以上の滞納者でこの率です。3か月滞納率は30%を超えると言われています。

修繕積立金が不足するとどうなるか

建物の老朽化というのはどんな建物であっても必ず訪れるものです。その為管理組合は将来の補修や大規模の

修繕に備えて堅実に積立金をためていかなければいけません。区分所有者としても自分たちのマンションの資産価値

に影響する事ですのでまかせっきりではいけないと思います。

また修繕といっても建物には様々な修繕部分があります。

目に見える屋根や外壁、バルコニーや共用部分を含め、給・排水管やポンプ、貯水槽やガス管、エレベーターや

機械式駐車場など様々です。修繕箇所によって頻度や周期は色々ですが定期的に点検し必要なものは交換、補修

しなければいけません。

もし修繕積立金が不足すると屋上や外壁のヒビから雨水がコンクリートに侵入したり、給排水管にも汚れが

溜まっていったり建物としての美観も低下し明らかにマンションのスラム化が進みます。

そうなれば必要な積立金はさらに膨れ上がり、ひいてはそのスラム化マンションに住みたいという住民は

いなくなるかと思います。それが資産価値を更に落とすという悪循環です。そこまでいけば売却しようとしても

売却できず、それでは賃貸に回そうという事で賃貸の入居者を募りますが、賃貸の入居者率が増えれば増えるほど

修繕積立金の確保への意識も薄らぎはじめ、さらにスラム化が進むという歯止めが効かない状態になってきます。

スポンサーリンク

積立金が不足するマンションは4割

マンションはスラム化を防ぐために定期的に修繕を行わなくてはなりません。

大規模修繕の周期は大体12年~15年くらいと言われています。つまり管理組合はその時に工事費を修繕積立金

で賄える状態にしておかなければなりません。しかしながら工事費を修繕積立金で全額賄えたという組合は

全体の6割強だそうです。4割は積立金不足であったという事になります。また例外として修繕積立金制度が

全くないというマンションも2%程度あるという事ですから修繕計画がきちんと立てられているのかどうか

心配な所です。

積立不足をどうするか

ではその積立金不足をどうするかというと通常は区分所有者に一時金として数十万という金額を修繕時に一気に徴収

するか、毎月徴収する積立金額を少し多くするか、修繕時に金融機関から借り入れを行うか、のいずれかになる事が

多いです。

想像するだけでも一時金として一気にお金を徴収する事は区分所有者の合意を簡単に得られるとは思えません。

また毎月の積立金額を上げるとしてもその増額幅があまりにも大きければ反発もあるかもしれません。

金融機関から借り入れを行うとしてもそのお金は当然返済しなくてはなりません。その返済するお金は通常は

積立金や管理費から充てられる事になるため、次回の修繕工事の時にはさらに積立金不足が発生するという悪循環

が生まれます。

またマンションの販売側としての問題も取り上げられているようです。販売時に管理費や修繕積立金を低く設定し

購入者に購入しやすくする傾向もあると聞きます。徐々に金額を引き上げていく事や一時金の名目で後から徴収する

といった形式にする等です。長期的に見れば区分所有者の負担は増えていく可能性もあります。

あくまで区分所有者としては自分のマンションの管理費や修繕積立金が本当に適正な額なのか、長期的な視点で

修繕計画が立てられているか、現在の積立金額はいくらなのか、またその積立金額が何年後かに予定されている

修繕工事の時期から逆算して適正な金額なのか、等の意識を持つことが大切だと思います。

また滞納者に対しては特に特別な措置を行っていない管理組合も多く、何年も管理費や修繕積立金を納めていない

という所有者も珍しくありません。このような滞納者に対しては適格な対処を持って臨み、催促にも応じなければ

訴訟や強制執行や競売をも視点にいれていかなければなりません。滞納率が増えていけば自分たちの資産が減少

しかねないという自らの意識を持って、積極的に参加する事が大切とされています。

スポンサーリンク

LINEで送る
Pocket