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[勝田台 賃貸] おとり物件を見破るための11の秘策

今回はおとり広告について書いてみようと思います。

以前にもおとり広告について記事を書きましたが今回はその初歩的な見破り方についてです。

おとり広告とは明らかに周辺の相場と比較して家賃が低い物件や取引する意思のない物件を広告サイトなどに

掲載してお客様に電話をかけさせて自社に来店させた上で、なんだかんだとその物件の欠点などを話し、

最終的には他の物件を薦める、といった行為です。簡単に言えば自社に来店してもらいたいがために、みんなが

飛びつきそうなおとりの物件を掲載する事ですね。

皆さんも不動産屋に電話をしていざ来店した時に「その物件は一足違いでさっき申込が入ってしまいました。。」と

か「その物件は空いてるんですけど近隣の騒音がうるさいんでお薦めできないですねぇ。。」とか「定期借家契約

になっていて契約後2年間しか住めません」とか「この物件は実はここだけの話、事故(自殺)物件なんです。。」

とか「この物件は女性限定なんですよねぇ。。(お客様が男性の場合)」とか何かと理由付けされて他の物件を

薦められた事はありませんか?

不動産屋の営業マンは腕に自信があればある人ほど、来店さえしてもらえば他の物件で成約に結びつけられるという

自信を持っている人が多いです。また不動産屋としても毎月300件とか500件くらいの物件数を情報サイトに

掲載する事もありますが、実際に紹介する意思のある物件をまじめに掲載するよりも、おとり物件を数件掲載した

ほうが、反響や来店に繋がりやすいし広告費の面で見ても安上がりになる場合があります。

もちろん不動産業者から見れば周辺の空き状況や家賃相場をある程度把握しているので、おとり物件を見れば

大体その物件がおとりだとわかります。またおとり物件を掲載している業者は周りからも敬遠される傾向がありま

す。お客様にも迷惑をかけますし違反行為です。

今回はそのおとり物件と可能な限りの見破り方を幾つか挙げてみたいと思います。

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おとり広告の見破り方

①営業マンが物件の欠点ばかり話す

これはそのままですね。営業マンが欠点ばかりを話すという事はそもそもおかしい話です。どちらかと言えば

その物件のメリットを多く話すほうが普通です。もちろんお客様にその物件のデメリットを正直に打ち明ける

という事は入居後も安心して暮らして頂くためにあえてデメリットを話す事も営業マンとしては大切ですが、

とはいっても不動産屋も商売です。あまりにデメリットばかり話されるようでしたら、その物件はおとり物件で

ある可能性が高いと思います。

②何度も確認、連絡する

不動産屋の営業マンも人間です。何度も「この物件本当に空いてますよね?!」と念押しするように聞かれたら、

もしその物件がおとり物件であれば返事や回答の仕方や雰囲気が曖昧になったり消極的な態度を見せる事も

あります。また何度か電話した時に例えば事務員などが電話口に出た場合、回答に詰まる可能性もあります。

③現地で待ち合わせを約束する

おとり物件の目的は最終的には自社に来店してもらう事です。

つまり内見の時に物件の現地で待ち合わせの約束をされると目的が果たせない事になります。

特別な理由もないのに現地待ち合わせを断られる場合にはおとりの可能性を疑ってみても良いかもしれません。

④成功報酬型の賃貸サイトを確認してみる

不動産屋は物件を広告するために不動産サイトを利用しています。よく聞くサイトではホームズさんや

アットホームさん、スーモさん等皆さんも聞いた事があるのではないでしょうか。その他にも多数のサイトが

存在します。

しかし不動産屋からすれば毎月の広告費の課金体制が異なります。大きく分けると

①固定費広告型

②クリック課金型

③成功報酬型

となります。①固定費広告型は文字通り毎月の広告費が固定されているサイトです。物件広告をいくら掲載しても

広告料金が決まっているサイトですね。②クリック課金型はネット上でそのサイトの物件をクリックすると、

その物件を掲載した不動産屋に一定の料金が課せられる体系になります。昔はライバル業者がターゲットの不動産屋

に嫌がらせの意味合いでその物件を過剰にクリックし多額の料金を課金させる、という問題がありました。

③の成功報酬型はその物件がお客様から問い合わせがあった時にはじめて不動産屋に料金が課せられるというもので

す。不動産屋の広告というのは必ずしも反響(問い合わせ)に結び付かないものも多く、成約しないで掲載だけ

されている広告費の垂れ流しのような状態になる事も珍しくありません。成功報酬型は逆に問い合わせ件数に応じて

課金されるシステムなので無駄な広告費を支払いたくない、という不動産屋にとっては好都合の広告サイトです。

しかしながらおとり物件を多く扱う不動産屋にとっては成功報酬型は不都合な広告サイトという事になります。

おとり物件はお客様から問い合わせがたくさん来ますから、その分広告費を支払わなければいけない事になります。

しかも取引する意思のない物件(おとり物件)の広告に課金される訳ですからたまったものではありません。

その為おとり広告を載せる会社は固定費広告型を選択する傾向が強いです。逆にお客様の立場からすれば

成功報酬型のサイトから物件検索をすれば、おとり物件を回避できる可能性が高くなる、という事になります。

例えば成功報酬型のサイトでは「door賃貸」や「キャッシュバック賃貸」さん等が有名ですね。

⑤その物件の詳細情報を確認する

おとり物件は詳細情報などを見てもいい加減であったり地図上に該当しないケースがあります。

その物件が地図などで本当に存在するのか確認してみるのも一手です。

またおとり物件は建物名を記載していないものが多いです。また物件の掲載写真にその建物が特定できる

ものが載っていなかったりする場合も要注意です。ある物件がおとり物件に利用されていると同業者に

知られれば、違反行為として通告される可能性があるからです。

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⑥不動産屋の行政処分歴をチェックする

おとり物件を広告するような会社は他にも悪い行為をしていたり、過去に行政処分を受けていたりする可能性も

あります。その中で判断しやすいのが「免許番号」です。免許番号とは「東京都知事(3)○○○○○号」などと

なっていたりします。その「()」内の数字でその会社の営業年数を確認する事ができます。例えば()内が

(1)であれば営業開始から5年未満、(2)であれば5~10年未満というように5年刻みになっています。

過去に大きな処分があった場合はその数字は(1)に戻る事になります。その会社の営業年数と()内の数字

を比較してみて狂いがあれば過去に処分を受けた可能性があります。

また国土交通省にも不動産屋の行政処分歴を調べるサイトがあります。「国交省ネガティブ情報等検索

システム」というものです。http://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=takuti

お時間のある方は調べてみてください。

⑦同じ物件が長期間掲載されている

同じ物件が長期間掲載されている場合も注意が必要です。人気のなさそうな物件であれば長期間掲載されているのも

不思議ではないですが、物件も良く家賃が低いなど魅力的に見える物件なのに長期間サイトに掲載されている場合は

少し疑ってみることも必要かもしれません。

⑧定期借家契約である

定期借家契約というのは期間が満了になればその時点で契約が終了となるものです。例えば契約期間が

6か月間であれば3月に契約して9月に契約が終了します。もちろん大家さんと借主さんの合意があれば

再契約は可能ですが基本的に契約は終了します。最近のおとり物件で多いのがこの定期借家を利用した

ものです。例えば募集図面の契約形態の欄に小さく「定期借家契約」と記載があります。借主さん

としては定期借家契約の意味さえ知らない場合が多いですし、小さい文字で記載があれば見逃してしまう

事も多いのです。お客様はその賃料の安さや設備の充実度に惹かれて来店してしまいます。来店して

はじめて定期借家であるという事を知り泣く泣くその物件をあきらめ、不動産屋の営業マンから他の

物件を薦められるという結果になります。もちろん定期借家契約というのは正式な契約形態ですし

契約期間も自由に決められるという点もあって、消費者の無知に漬け込んだ巧妙なおとり物件である

という事は言えるかと思います。

⑨図面FAXを依頼する

単純にその物件の図面をFAXで送ってもらうようにする方法です。

その物件がおとり物件であれば大抵の不動産業者は「来店して頂かないと図面をお見せする事はできない

事になっています」もしくは「その物件は他で既に申込みが入っています」等の理由で断って

くるでしょう。また本当にその物件が存在していて募集中だとしても、来店しないと図面さえ

見せられない、なんていう業者は仲介業者としてお薦めできません。他の業者に乗り換えたほうが

得策と言えるかもしれません。

⑩おとり物件検索サイトを使う

おとり物件の検索サイトという専門サイトはありませんが現在の一部の不動産屋ではこのような悪しき

慣習に終わりを告げるべく、おとり物件の検索代行を無料で行っている会社もあります。

おそらく会社としてはおとり物件排除というイメージアップ戦略の1つの目的でもあるのかも

しれませんが、そのようなサイトを利用するのも一手かと思います。

⑪取引態様を確認する

おとり物件を掲載する業者というのは先物物件を扱う業者が多いです。先物物件というのは

その物件を管理している管理会社から広告掲載の承諾をもらってポータルサイト等に掲載されている

物件です。管理会社自体は大家さんの手前、管理している物件をおとり物件に利用するなんてことは

まずしません。おとり物件を掲載する業者というのは仲介業者に多いという事は言えるかと思います。

ですから取引態様を確認して「貸主」「代理」「元付」などの記載があればおとり物件である

可能性は低いと言って良いかと思います。逆に「媒介」「仲介」「仲介先物」などの記載があった

場合にはもしかするとおとり物件である可能性も否定はできないかと思います。もちろんそのような

記載があったからといってもおとり物件は一部であり、上記のような他の手段で確認を取っていく事は

必要です。

 

以上おとり物件の見分け方について少し書いてみました。現在ではおとり物件は少なくなっているとはいうものの、

残念ながら時々サイト上等におとり物件を見かける事はあります。また中にはなかなかおとりと一般物件との判別が

難しい場合もあります。万一おとり物件に引っかかってしまったとしても、自分の希望物件の条件を妥協せず

理想のお部屋が見つかるまで根気強く探すという事が最善の回避策といえるのではないでしょうか。

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