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[新鎌ヶ谷 賃貸] 競売・任意売却時に敷金は引き継がれるか

今回は競売・任意売却と敷金について書いてみようと思います。

競売、任意売却ともに不動産に馴染みのない方にはあまり聞かない言葉かもしれません。

敷金はよく聞く人もいるかもしれませんね。退去時にお部屋を原状回復した後に返還してもらえるお金です。

しかし借主さんが入居中に大家さんが何かしらの事情で変わる事があります。

借主さんはあくまで最初の大家さんに敷金を預けていた訳で、大家さんが変わると自分の敷金がどこに行って

しまうのか、心配になってしまうかもしれません。

今回は幾つかのケースを挙げてみようと思います。

競売と任意売却とは

まず競売ですが、例えばみなさん家を買う時住宅ローンを組む事が多いですよね。その住宅ローンなどは

30年や35年など長期間の返済になる事が多いです。しかしその住宅ローンを途中で返済できなくなった時、

借入の担保となっている土地や建物の不動産を裁判所が強制的に売却する事を言います。その売却金をもって

いくらか返済に充てようとする訳ですね。この事を「物件を競売にかける」とか言われたりします。

もっとも競売でなんとか売却できたとしても実際の価格とは2割~4割安い価格で落札されてしまう事が多いので

債務者(住宅ローンを組んだ人)としては、競売の売却価格が住宅ローンの残債に満たない場合は、その差額が

まだ借金として残ってしまう事になります。債務者としてはその残った残債をその後も支払い続ける事になる

訳ですがその残債を支払う事が出来ない場合には最終的に給与差し押さえや保証人への請求という形で法的措置が

取られる事になります。

一方で任意売却についてですが、これは競売の前の段階の売却方法と考えて頂ければと思います。

先に書いたように競売では実際の価格より2~4割くらい低い金額で落札されてしまう事が多いです。

その場合債務者に残債が残ってしまう事が多い事から、債務者としては競売になる前になんとか市場価格に近い金額

で不動産を売却したいと思うのが普通です。

そこで債権者(銀行など)と債務者の間に仲介者(主に不動産屋など)が入り、両者にできるだけ満足のいくような

金額での取引を成立させる事を任意売却と呼んでいます。一般的には競売より任意売却の方が売却価格は高くなる

のが通常です。

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任意売却と敷金の引き継ぎ

それでは任意売却や競売が行われた時に敷金はどうなるかを少し挙げてみます。

このテーマは以前にも少し書きましたが続きです。

まず任意売却の場合ですが、任意売却による新所有者(新しい大家さん)は賃借人(借主さん)との賃貸借契約を

引き継ぐ事になる為、借主さんは今まで通り契約を継続する事ができます。また敷金についても新所有者から

退去時に返還される事になります。通常売買で所有者が変わった場合とさほど変わらないという事ですね。

次に競売により所有者が変わった場合ですが次の全てのケースに当てはまる場合には通常、借主さんは敷金を

返還請求する事ができません。

①平成16年4月1日以降に賃貸借契約を結んだ場合

②賃貸借契約を結んだ時点で既に抵当権が設定されていた場合

③その抵当権の実行により競売で所有者が変わった場合

銀行などの金融機関からお金を借り入れする場合、抵当権が設定される事が多いです。(抵当権とは担保権の

ようなもので返済が出来なくなった時に抵当権が実行され競売になります)

平成16年4月1日とは法律の施行日の問題で昔は競売において悪質な占有屋などがいた為、法改正が行われ

ました。賃貸借の実体がないにも関わらず多額の敷金を預け入れていたとしてその返還を求める事件や高額の立退料

を求める事件など短期賃貸借という法律を乱用して抵当権者の執行を妨害する事件が多くあった為です。

またそれに加え②と③が加わると借主さんは新所有者に敷金返還を請求できなくなります。

もし自分がいま住んでいる物件が競売にかかっていると知ったら、自分の契約日や抵当権設定日を念のため

確認しておきましょう。

「所有者が変更しました」きっかけの詐欺

最近はテレビのニュースなんかで振り込め詐欺なんかの事件が多いようですね。しかしこれは賃貸の世界にも

関係のない事ではありません。

所有者が任意売却で変更になった場合や競売で所有者が変わった場合は上記で書いた通りです。

しかしこの所有者変更を逆手に取った詐欺も特に昔はあったようです。

例えばある日自分の家のドアの前や郵便ポストに「所有者変更のお知らせ」「家賃振込先変更のお知らせ」の手紙が

入っている場合です。その後は想像が付くと思いますがその手紙を鵜呑みにし、その口座に家賃を振り込んでしまう

と実は所有者が変わったなんて話はウソで詐欺だった、、なんて事件も実際にありました。

所有者が変わったとしても管理会社が変わったとしても、そのような大事な手紙には住所や連絡先や押印が

必ずあるものです。振り込む前にまず今の管理会社や大家さんへ確認を取るようにしたいですね。

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