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[西船橋 賃貸] 管理費と共益費と管理委託料の違いについて

今回は管理費と共益費と管理委託料の違いについて少し書いてみようと思います。

この3つは混同されている方も割と多くいます。また管理費と共益費の混同はわかりますが管理委託費まで

管理費と混同されるケースも少なくありません。またその出所や入金先までも勘違いされがちです。

今回はこの3つについて挙げてみます。

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共益費と管理費の違い

正直この2つは似たような意味合いで捉えてもらって良いかと思います。

まず共益費ですがマンションは専有部分と共用部分に分かれます。ざっくり言えば専有部分はその人が使う部屋の

内部と考えて頂いて良いかと思います。共用部分は廊下やエレベーター、階段などみんなで使用する部分と考えて

頂ければと思います。

建物の共用部分の清掃代や共用部分の電気代など共用部分を維持管理するのに必要なお金に充てられるのが共益費

という事になります。例えば廊下の電球が切れている時などはこれに該当しますね。

次に管理費ですが、共益費が共用部分にかかる費用であるのに対し、管理費は物件自体の維持管理にかかる費用と

考えて頂ければと思います。つまり共益利よりもうちょっと広義な意味合いになるという事ですね。

これは共用部分だけの話ではなく、例えば管理会社に支払う費用や管理人を雇う人件費など物件全体の維持管理にか

かる費用が管理費という事になります。とはいってもそんなにこの2つを区別して考える必要はあまりないかも

しれません。

管理費と管理委託料の違い

管理費というのは物件の維持管理にかかる費用というのは上記で書いた通りになります。主に借主さんが支払う

費用ですね。不動産屋に行って図面を見せてもらった時にも「家賃65000円(管理費3000円)」なんて

記載を見た事がある方も多いと思います。このお金は主に借主さんから大家さんへ支払われるお金です。

とはいっても共用部分にしても専有部分にしても大家さんの物件(持ち物)ですから大家さんの収入と考えてもらっ

ても良いかもしれません。(もちろん部屋ごとに所有者や管理が異なる事もありますが)

次に管理委託費ですがこれは大家さんとその物件を管理する管理会社が管理委託契約を締結して、管理業務を

管理会社へ委託し支払う費用の事をいいます。その為大家さんが管理会社へ支払う費用という事になります。

管理委託費の金額としては低い所で家賃の3%、一般的には5%の所が多いです。

管理委託契約の内容としては主に入居者管理と建物管理に分けられます。入居者管理としては「賃料集金代行」

「苦情対応」「家賃滞納の対応」「賃料保証」「契約更新業務」「募集業務」など多岐にわたります。

集金代行は借主さんからの家賃や管理費を集金する業務です。引き落としや振り込み、クレカ決済などがあります。

苦情対応や入居者さんからの様々なクレームに対応します。家賃滞納の対応は手紙や電話、直接訪問、法的手続き

まで代行する会社もあります。賃料保証は借主さんが賃料を滞納した時の賃料保証です。この保証が付くかどうか

で委託料が変わる事もあります。契約更新業務は借主さんの契約更新の事務手続きや退去の場合は退去書類を

用意する必要があります。ちなみに借主さんから頂く更新料は、全額大家さんに入金される場合もあれば不動産会社

がある程度持っていく場合もあれば大家さんと管理会社で折半とする会社もありそれぞれです。募集業務は

ポータルサイトや情報誌やレインズ等に物件を掲載し入居者さんを探す事になります。

また建物管理としては入居者の退去時にかかる対応や建物の老朽化対策、日常の清掃やゴミ出しの仕事などが

該当します。

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家賃の5%と聞くと意外に控えめな金額と感じる方もいるかもしれませんが、仮にこれが家賃7万円で部屋数が

50室のマンションであればざっくりとした計算で 7万×5%×50=175000円 となり毎月そのマンション

の管理委託費として175000円相当の金額を管理会社へ支払う事になります。逆に不動産屋の立場からすれば

特に賃貸を専業としている会社においては、この固定収入である管理物件をいかに多く増やせるかで経営が安定

するかどうかに関わってきます。その為不動産会社によっては街中の空き室の目立つマンション等を探し当て、

その建物の大家さんを特定し、管理を自社に任せてほしいという営業活動に励んでいる営業マンを多く見かけます。

 家賃と管理費を分ける必要性

管理委託費は大家さんから管理会社へ支払うお金なので別枠なのはわかりますが、家賃と管理費・共益費は

いずれも借主さんから大家さんへ支払うお金です。募集広告などに分かれて記載がありますが分けて考える必要も

ないのでは?と考える方もいるかもしれません。

しかし実際の募集広告を見てみると「家賃65000円(管理費5000円)」のように管理費や共益費の

部分は割と小さな文字で書いてある事も珍しくありません。例えば家賃70000円の広告と家賃65000円

(管理費5000円)では、お客様の視線が集まるのは当然後者(65000円)です。また最近はインターネット

でお部屋探しをする事がお客様の中では主流となっていますが、物件検索サイトの中である程度、条件の絞り込み

をかける時に「家賃」で絞り込みをかける人がとても多い為です。この辺は入居者が部屋を借りる時の条件として

常に1位に「家賃」を挙げている事からもうなづけます。

また大家さんは空き室に新たな入居者さんが決まるとお礼金(報酬もしくは広告料の名目で)として不動産会社に

家賃1か月分程度の報酬を支払う事が最近は多くなっています。その為、家賃65000円(管理費5000円)

の物件と家賃70000(管理費なし)の物件では大家さんが不動産屋に支払う報酬額も5千円の開きが出てくる

という事になります。

逆に管理費などを全く取らない物件について言えば、敷金・礼金を多くとる事を目的にしたものも考えられます。

敷金・礼金は主に「家賃の○か月分」となっている事が殆どのため、管理費の占める割合が多ければ多いほど

敷金・礼金は少なくなる可能性があります。また借主さんが契約時に支払う仲介手数料についても、通常は

家賃の1か月分が上限となっている為、大家さんが不動産会社の収入も考慮してくれてあえて管理費なしで

募集しているケースもあります。

 

以上幾つかのケースがありますが一番大事なのは管理費や共益費・家賃の兼ね合いなどを借主さんが実際に見て、

納得ができるかどうかという点に尽きます。

あくまで数字だけに捉われず、そのお部屋に住むにあたって本当に適正な金額なのかどうか、じっくりと検討する

事が大切だと思います。

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