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[津田沼 賃貸 仲介手数料無料] ゼロゼロ物件の落とし穴

今回はゼロゼロ物件についてになります。

ゼロゼロ物件というのは敷金=0、礼金も=0 という物件の事です。

またこれに仲介手数料=0 も加わるとトリプル0物件が出来上がり、という事になります。

仲介手数料については不動産屋の収入ですのであまり関係はありませんが、敷金、礼金は本来大家さんに渡す金銭で

す。(とは言っても中には悪質業者では礼金も自分の所の収入にしてしまっている不動産屋もありますが。。)

礼金は大家さんへこれから宜しくお願いします、といったようなお礼金、敷金は家賃滞納時などの担保と

いった所でしょうか。

これらの敷金・礼金が0という事は何かカラクリがあるのでは?とちょっと考えてしまう方もいると思います。

幾つかのパターンがあるかと思いますので今回はそのあたりを簡単に書いてみようと思います。

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①単純に借主さんの間口を広げたい

これはそのままですね。現在の大家さんは当たり前ですが空き室を非常に嫌がります。そのマンションの全体の

入居率にもよりますが、空き室が目立つ場合なんとかしてその空き室を埋めたいと思うのが通常です。

物件にもよりますが新学期シーズン前の繁忙期(1月~3月)が終わってもまだ空き室になっている場合は

その後の入居者確保はなかなか難しくなってくるというのが実情です。

その為敷金や礼金の初期費用をもらえなくてもいいから、まずは入居者の確保が優先という事で借主さんの

注目を集める意味でもゼロゼロ物件にしてみよう、という事になります。

②毎月の家賃に若干上乗せする

通常大家さんは敷金は借主さんの家賃滞納時や退去時の原状回復などを見込んで保留金としておきます。

また礼金はその他の諸費用(通常損耗、空き室損料、部屋の修繕費・不動産屋へのADなど)に充てられる大家さんが

多いです。

大家さんというと一見お部屋を貸しているだけで不労所得が入ってくる楽な商売だと思われる方も多いかも

しれませんが実際は細々とした費用や出費が重なっているものです。

しかし敷金・礼金が0となると大家さんはどこかで補てんしなければなりません。

それが家賃への上乗せという事になります。

といっても家賃が周辺相場とあまりにもかけ離れてしまうと逆に敬遠されてしまいますので、2~4千円くらい

そっと上乗せする事も多いです。但しもちろん全てのゼロゼロ物件が家賃上乗せされている訳ではないので

借主さんとしてはあくまで周辺家賃との比較が必要です。

③短期解約違約金の設定

これも最近多くなってきてますね。短期解約違約金なんて長い名前付いていますが要するに「違約金」です。

上記②で書きましたように大家さんは礼金によって(一部敷金によっても)、色々な諸費用をまかなう事が

多いです。しかし敷金、礼金が0になってしまうとその諸費用をまかなえなくなってしまうので、家賃を

若干上乗せしている場合があるという事は②で書かせて頂きました。

しかし毎月の家賃を上乗せしたとしても借主さんが入居してからすぐに何かの都合で退去、なんて事になって

しまったら上乗せ家賃分で回収しようと思っていたお金が、少ししか回収できなくなってしまいます。

そこでよく契約時に設定する特約が「短期解約違約金」というものになります。

例えば入居してから1~2年未満で解約した場合には家賃の1~3か月、もしくはあらかじめ違約金何万円を

借主さんが負担しなければならない、といった内容の特約です。

さらにその短期解約違約金を保証する為の「滞納保証会社」を利用条件とする事もあります。

そもそも数ある物件の中からゼロゼロ物件を選択する入居者さんというのは、もちろん一概には言えませんが

資金的や収入面に苦労している方もいるかもしれません。借主さんが短期間でお部屋を退去する事になっても

短期解約違約金が支払えない、というケースも大家さんとしては想定しておかなければなりません。

そのような時に滞納保証会社が一時的に短期解約違約金のお金を借主さんに替わって立て替えし、保証会社が

後で借主さんから回収を図る、という流れになっていきます。いずれにしても借主さんは違約金相当額を

支払わなければならないという事になります。

 

ゼロゼロ物件の特徴について幾つか書いてみましたが、中には純粋に敷金・礼金が0でお得になっている物件

というのも沢山あります。それを判断するには不動産屋の営業マンに直接聞いてみたり周辺の相場を確認して

みたり契約内容を吟味する必要があります。特に特約付加についてはい最初に契約書類を理解した上で

署名・捺印するようにしたい所です。後になって特約の無効性を訴えるのはなかなか難しい事だからです。

自分で納得して気持ちよく住めるようなお得なゼロゼロ物件探しをしていきたいですね。

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