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船橋市 賃貸 仲介手数料無料 不動産屋の物件紹介の優先度

今回は不動産屋が物件を紹介する時の優先度を幾つか書いてみようと思います。

皆さんは不動産屋に行ってはみたけれど、なかなか自分の希望とマッチした物件を提示してもらえない、といった

経験はありませんか?

中には希望条件が厳しすぎて本当に物件が見つからなかったという場合もあります。また自分の希望条件が

営業マンに伝えきれていない、という事もあるかと思います。

しかし提示する物件を決めているのは営業マンです。中にはその不動産屋の(営業マンの)都合で紹介する物件

の優先度をある程度決めている場合が多いのも事実。今回はその優先度を簡単に書いてみようと思います。

賃貸物件は大きく分けて4タイプ

賃貸物件はざっくり大きく分けて4種類に分かれます。

自社物件・管理物件・オーナー物件・他社物件です。

自社物件:その不動産屋が所有している物件です。その物件の入居者から頂ける家賃はその不動産会社に

入ります。不動産会社が貸主となり仲介は無いので一般的に仲介手数料は発生しません。

管理物件:不動産屋が大家さんから管理を任されている物件を言います。管理とはいっても広義で、家賃の管理や

クレーム処理、入居者募集など多岐にわたります。大家さんは家賃の3~5%くらいの管理手数料を不動産会社に支

払います。例えば30戸(30室)が入ったマンション1棟で家賃が全室60000円だった場合は

60000×5%×30=90000でその1棟のマンションで管理手数料として毎月9万円を管理不動産会社

に支払う事になります。

オーナー物件:オーナー物件は大家さんが入居者の斡旋のみを不動産会社に任せている物件をいいます。

その他の管理は基本的に大家さんが自身で行っているのが特徴的です。入居者募集は不動産屋に任せるけど

管理は自分でやりたい、という大家さんもいます。

他社物件:他の不動産会社が管理している物件を他社物件といいます。不動産屋としてもその物件の大家さんとは

繋がりがない場合が殆どです。

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物件紹介の優先度

それでは紹介の優先度ですが基本的には「自社物件→管理物件→オーナー物件→他社物件」の順番で紹介される

事も多いかと思います。

自社物件はその不動産屋の直接の収入に繋がる物件ですから当然優先的にお客様に紹介される事が多いです。

その次は管理物件です。大家さんから手数料収入をもらっている以上、空き室を早めに埋める必要が出てきます。

あまりに空き室期間が長引くと、大家さんからクレームが出る事や最悪の場合、管理会社を変えられてしまう

可能性もあるため、優先的に紹介されます。

オーナー物件も入居者斡旋を任されている為、ある程度優先的に紹介されますが、管理物件ほどではない場合も

あります。

他社物件:他社物件は一般的にはこの中でも優先度は低いといっていいと思います。空き室でも他の不動産会社

にとっては影響しないからです。

優先度には他の要素も関係する

基本的には上記の順番で案内の優先度は決まってきますが、そのほかの要素でも物件紹介の優先度は

変わってきます。

キャンペーンを張っている:これは管理物件にも繋がっていますが、不動産屋の入り口に「敷金礼金0物件」

「フリーレント3か月」「年末まで家賃半額」などキャンペーンを張っている物件を見た事はないでしょうか。

大家さんに許可をもらい空き室が長引いている物件や入居者を早く確保したい物件などにキャンペーンを張る

事もあります。その為、優先して案内される事もあります。

ADの有無:ADというのは契約が成立した時に大家さんからもらえる報酬(広告料)の事です。

ADの無い物件もありますし、AD2か月(大家さんから家賃2か月分の報酬をもらえる)などという物件も

あります。当然営業マンとしてはADがもらえる物件を案内したいと思いますし、AD1か月の物件より

AD2か月の物件を紹介したいと思うのが本心だと思います。その為、例えその物件が他社物件であっても

ADが付けば優先して紹介される事もあるという事になります。

大家さんの条件や不動産屋の審査がゆるい:これは不動産会社がその物件の大家さんやその物件を管理している

不動産会社をよく知っている時に限りますが、大家さんによっては家賃などの条件の交渉を受け入れてくれやすい人

もいればそうでない人もいます。また審査を一緒にする不動産管理会社によっても審査がなかなか厳しい不動産会社

もあれば割とゆるい不動産会社もあります。当然営業マンとしては条件交渉しやすかったり審査がゆるい不動産会社

のお部屋の方が紹介しやすいという所はあります。

 

以上簡単に不動産屋の物件紹介の優先度について書いてみました。

幾つか挙げましたがほとんどは不動産会社側の事情によるものが多いのが実情です。

お部屋探しの上で大事なことは取扱い物件の多い会社を見つける事も大事ですが、上記の優先度に関係なく

純粋に自分の希望条件に沿ったお部屋を一生懸命探してくれる営業マンに出会う事が大切だと思います。

賃貸物件というのはほとんどが流通物件ですから不動産屋で取り扱う物件に大きな違いが生じる事は少ないです。

自分の希望条件のお部屋が見つかるまで根気強くお部屋探しをしたいですね。

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