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賃貸 入居審査の具体的な内容

今回は入居審査について幾つか書いてみようと思います。

お部屋が決まったら入居審査をする事になります。申込書に書かれた内容を不動産会社(管理会社)と大家さん

がチェックする訳ですが、審査から契約までに大体5~10日間くらいかかるのが通常だと思います。

ではどのような点を不動産会社が審査するのか、また注意しなければいけないポイント等を書いてみようと

思います。

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どの点が審査基準になるか

ではどの点が審査の基準になるかですが主に以下の項目になります。

年収

・職業

・人柄

・保証人

 

年収:もちろん多ければ多いほど良いですがあくまで家賃との兼ね合いです。

例えば年収に関して言えば「3割」を基準として考える事が出来ます。

賃料が6万円の場合:6万÷0.3×12か月=2400000 と賃料6万の場合は240万円の年収が

必要という事になります。

また少し不動産会社によって年収条件が緩めであれば 6万×3×12=2160000 と216万円の

年収でOKという場合もあります。

あくまで年収の算定方法は会社や大家さんによってそれぞれで、また年収が低めでも職業や勤続年数、保証人が

しっかりしていれば年収の低さをカバーできる場合もあります。

またその収入を証明する書類ですが、源泉徴収票、課税証明書、確定申告書、通帳の写し、住民税課税決定通知書

などがあります。その不動産屋の指示に従って該当の書類を用意する事になります。また昨年度の収入は低かった

けれども今年度の収入は審査基準を満たしている、という場合には直近数か月分の給与明細などを提示して

交渉をしてみるのも良いかと思います。

職業:正社員で勤続年数が長いのがベストですが、例えばアルバイトや派遣社員の場合、大家さんによっては

マイナスイメージになる事もあります。またあくまで差別的な意味ではないですが水商売の方なども大家さん

によってはマイナスとなる場合があります。

人柄:個人的にはある意味ここが一番重要な部分です。賃貸契約の場合、直接大家さんと面接する事は少なく

管理を委託している不動産会社が契約者の人柄を見ます。あまりにガラが悪かったり態度が悪かったり

不潔であったりしなければ通常は問題ないと思います。

保証人:二親等以内で特に言えば、親、兄弟が理想的な所だと思います。友人、知人・会社の上司などを

保証人に立てる事は大家さんにもよりますが、通常難しいです。外国人留学生などは学校やそれに関係する

機関と提携している場合もあります。

 

それ以外に審査として見る点があるとすれば、引っ越し理由や引っ越し時期もあげられると思います。

引越し理由は以前のお部屋を引っ越す時に何か問題(トラブル)が無かったか、引っ越し理由としては

以前のお部屋からあまりにも早い引っ越しや入居時期をあまりにも急ぐ人の場合は不動産会社によっては

簡単に理由を聞かれるかもしれません。

無職の人は審査を通らないか

無職の人が審査を通らないかというと決まった事ではありません。もちろん無職の方NGの不動産会社(大家さん)

もありますが契約者本人にある程度の資産があったり保証人がしっかりしていたり、保証会社を利用する場合でも

(無職OKの保証会社)OKな場合があります。定期的な仕事の収入がなくても不動産屋にしっかりと家賃の支払い

ができる根拠(口座残高写しなど)を明確にする必要はあると思います。

審査を通りやすくするには

収入や保証人というのは今更動かしようがありません。しかし人柄はその申込段階で自分で注意すれば改善

できる事もあります。服装に関しても特にスーツを着る必要はありませんが人に不快に思われないような服装を

心掛けるべきだと思います。また話し方についても特に下手にでる必要はありませんが、丁寧に話しをするという

事は不動産屋の心象に残る部分だと思います。

審査は大家さんももちろん書類チェックをしますが実際には管理をお願いしている不動産屋の意見を元に

審査を通すかどうかを決める部分が大きいのは事実です。「この人はトラブルもなく部屋を丁寧に使って

くれそうだな」とイメージづける面接がベストかなと思います。意外にこの人柄は審査ウェイトを多く占めます。

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不動産屋の勤務先在籍確認はあるか

これは不動産屋によりますが、今はあまり在籍確認は取らない会社も多いと思います。

よほど怪しい感じの方や勤続年数の短い方はする場合もあるかもしれませんが。。

今は個人情報保護の兼ね合いで会社に問い合わせても在籍確認が困難なため、無意味のようにも感じます。

(保証会社を利用する場合は保証会社が在籍確認を取る場合があります)

職業や身分を偽った場合は契約解除されるか

例えば入居審査は突破したとしても審査の時に申告した職業や身分が偽りであった場合はどうなるかも

気になる所です。それによって契約が解除されてしまうのでしょうか。

実際には身分の偽りや職業の偽りでは契約は解除できない事になります。何かの契約違反があるだけでは

契約解除とするには不十分で職業や身分の偽りだけでは借主と貸主の信頼関係が崩壊したとは言えない状況です。

借主さんの最大の責務は家賃の支払いと部屋の使用規約を守って使用するという事だと思います。

上記の点をきちんと守っている状況下では職業などの偽りという理由1つで契約解除と結びつけるのは

困難かと思われます。

ブラックリストの入居希望者は審査を通るか

昔からこのブラックリストという言葉は聞きますが不動産屋は金融機関ではありません。

そのため金融機関のような信用情報機関なるものも存在しません。

審査は上記でお話した通り、通常は大家さんと不動産管理会社で行われるのでブラックリスト云々という事は

審査項目に入らないと思って良いと思います。

このブラックリストの関係から審査が通らない可能性があるとすれば

・クレジット決済の場合(クレジットカード利用の場合)

・保証会社を利用する場合(連帯保証人が確保できない、または連保を確保できても不動産会社が保証会社利用

を入居条件としている場合など)

最近はクレジットカードの支払いであれば保証人不要という物件も中にはあります。また高額な為、初期費用や家賃

をクレジットで支払いたいという方や、クレジット払いでポイントを貯めたいという方もいるかと思います。

いずれにしてもクレジットカードを利用するという事はクレジット会社の審査が入りますのでブラックの方は断られ

る可能性が高いと思います。

また保証会社を利用する場合も同様で、審査項目には年収などの他に過去の債務履歴なども審査に入ると思われ

ますので同じくブラックの方は厳しいかもしれません。

また不動産屋によって取り扱う保証会社の種類も異なりますので、どうしても駄目なら他の不動産屋をあたって

みるというのも一手かと思います。

保証会社も情報共有している会社とそうでない会社がある

保証会社はLICCとLGOという団体に属しています。またどちらにも属さない独立系保証会社もあります。

概ね30社前後の会社があると思います。信販系の会社さんや金融系の会社さんが割と多いかと思います。

その中でも情報共有している会社とそうでない会社があります。LICCやLGOに非加盟の会社は情報共有は

ないと思います。

保証会社に登録される情報は氏名や住所から部屋番号、免許証番号など細かな情報が登録され、不払いの履歴などは

完済されるまで残ると思われます。また退去時に原状回復などでトラブルがあった場合にも記録として登録

される事もあると聞きます。

しかし逆に言えば連帯保証人を確保するにしても保証会社を利用するにしても、要するに家賃を滞りなくきちんと

支払っていれば良い問題です。昔よく「家賃は収入の3分の1が妥当」なんて言葉を耳にはしたものですが

個人的には3分の1は多過ぎると思います。生活している上では予期せぬ様々なトラブルが潜んでいますから

収入面に見合ったお部屋を見つけたいものです。

 

収入面で審査が通りにくい方、職業柄審査が通りにくい方、保証人を確保できない方などそれぞれの事情が

おありかと思います。かといって申込書に偽りの内容を書いてしまうのはやめましょう。

でもあきらめずに色々と角度を変えて探していけばお部屋探しは難しいものではないと思います。

基本的に大家さんは自分の物件に入居してくれる人を待っています。

根気強く探していけば自分の希望の物件に巡り合える、そんなお部屋探しをしたいものですね。

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