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賃貸 フリーレント物件のメリット・デメリットについて

今回はフリーレント物件について書いてみようと思います。

最近フリーレント物件が多くなってきました。やはり最初の数か月が無料になるという事は借主さんに

とっても魅力的に映るのでしょうか。

そんなフリーレント物件のメリット・デメリットについて幾つか挙げてみました。

フリーレントとは何か

その前にそもそもフリーレントとは何かご存じでない方の為に書いておきます。

その名の通り、賃料が発生しない期間を設けるという特別な契約を結ぶことを言います。

例えばフリーレント3か月であれば入居から3か月間家賃が発生しない事になります。

賃貸契約というのはただでさえ初期費用が高額になりますので最初の数か月が無料になるというのは

借主さんにとっても助かる部分が大きいと思います。

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フリーレントのメリット

それではフリーレントのメリットを挙げてみます。

家賃がフリーレント期間は無料になる:これはそのままですね。フリーレント期間は無料です。(入居者に

とってのメリット)

 

二重家賃が発生しにくい:引っ越しをする前に今住んでいるお部屋を解約の申し出をしたとしても新居での

入居日と重ならないとは限りません。重なってしまうとその日数分は二重家賃となってしまいます。

フリーレントであれば最初の数か月無料なので二重家賃が発生する可能性は低くなります。(入居者にとっての

メリット)

 

平均家賃単価が低くなる:これはメリットとは言えないかもしれませんが、例えば1年単位で考えた場合、

最初の数か月がフリーレントであればその1年の平均家賃金額は低くなります。(家賃を下げてもらったと

似たような効果・入居者にとってのメリット)

 

他の入居者に影響しない:例えばある1つの部屋の家賃を下げてしまうと、他の部屋の入居者から同じくらいの

家賃の減額の申し出がないとも限りません。しかしフリーレントであれば最初の数か月のフリーレント期間が

終了すれば、元の正常な家賃金額に戻せるため、他の部屋の入居者に影響なく実施する事ができます。(大家さん

にとってのメリット)

 

物件の資産価値を維持し易い:例えば大家さんがその物件を売却する時、その物件の買主の立場からすれば

その物件の現在賃貸中の家賃や利回りを気にするものです。家賃を下げるとなると利回りも低くなりますし

売却価格まで下げる必要性も出てきます。しかしフリーレントであれば1年目は利回りが下がったとしても

2年目以降は今までと同様の利回りが期待できる為、売却時にも有利と言えます。家賃は下げる事は簡単でも

一度下がった家賃を再度上げるのは難しいものです。(大家さんにとってのメリット)

 

フリーレントのデメリット

それではフリーレントのデメリットについて挙げてみます。

 

違約金が発生する事が多い:これが一番のデメリットといって良いと思います。

通常フリーレント物件の契約書には入居してから一定の期間内(例えば半年・1年・2年など)に入居者が解約を

した場合、違約金を課す条項が入っているのが普通です。違約金額としては「家賃×フリーレント月数」が

一般的であり、中にはそれ以上の違約金が発生する物件もありますので注意が必要です。(入居者にとっての

デメリット)

 

管理費や共益費は発生する:フリーレントといっても無料になるのは家賃のみの場合がほとんどです。

中には管理費がかなり高めに設定されている物件もありますので注意が必要です。(入居者にとってのデメリット)

 

フリーレント期間相当分を手数料に:例えば通常の契約で借主が見つかったとしても、大家さんがその物件を

フリーレントで貸しても良いとあらかじめ不動産屋に伝えていた場合などに、そのフリーレント期間分の

家賃の一部を不動産屋に手数料(報酬)として渡しているケースもあります。(大家さんにとってのデメリット?)

 

経費として計上:法人契約の場合などですが、解約で違約金が発生する場合など、フリーレント期間の家賃の支払い

がない月も経費として計上しなければいけない事があるので注意が必要です。

 

家賃に上乗せする場合も:フリーレント物件の場合、無料になっている期間の賃料分の何%かがフリーレント終了後

の家賃に上乗せになっている場合もあります。あくまで物件によってですが周辺相場との比較も忘れずに

確認しておきたい所です。

 

以上フリーレント物件のメリット・デメリットについて簡単に挙げてみました。

フリーレントが多くなってくるのは賃貸需要がひと段落した5月・6月くらいと11月・12月くらいに

多くなってきているように思います。

入居者確保のために大家さんも色々な策を打っておられるかと思います。

デメリットも幾つか挙げましたが、基本的には入居者にとってメリットのあるのがフリーレントだと思います。

特約条項や契約書をよく確認して、お得な物件選びをしていきたいものですね。

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