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大家さんのコストについて

今回は大家さんのコストについて書いてみようと思います。

借主さんの立場としては毎月の家賃や更新料などが借主さんに主にかかるお金だと思います。

その他初期費用として敷金・礼金・火災保険料・会社によっては仲介手数料も必要かもしれません。

しかし大家さんが支払っている毎月の経費は知らない方もいるかもしれません。

それでは大家さんのコストについて幾つか挙げてみようと思います。

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物件購入時のコスト

大家さんもお部屋を人に貸すからには物件を調達しなければいけません。

中古物件などを購入して賃貸に回すのか、または元々ある自己所有の物件が不要になったから賃貸に回す

場合など供給される理由は様々かと思います。

では主な物件購入時のコストですが

 

物件代金:物件によって様々。一括で購入する方は少ないと思いますが主にローンで購入。新築なら25年~

35年のローンを組む方も。

 

仲介手数料:賃貸で借主さんが仲介手数料を支払うように、仲介を通して物件を購入する時も通常、仲介手数料

がかかります。

400万円以上の物件は売買価格の3%+6万円

200万~400万円の物件は売買価格の4%+2万円

200万円以下の物件は売買価格の5%

 

ローンの関係費用:ローンの事務手数料。金融機関に支払うものです。大体3~6万円くらいです。

団体信用生命保険料:買主(返済者)が万一亡くなられた時にこの保険金をもって支払いに充てます。

 

契約印紙代:売買契約を結ぶ際に契約書を作成しますが、取引の金額によって課される税金です。

 

登録免許税:不動産を登記する時にかかる税金です。保存登記・移転登記によって税率も異なります。

 

不動産取得税:不動産を取得した場合に課される税金です。

 

消費税:建物部分にかかる消費税です(8%)。

 

以上物件を購入時にかかる費用を幾つか挙げてみました。これは大家さんに関わらず、家を購入した人であれば

ほぼ同じだと思います。大体購入価格の10~15%が目安の費用となるかと思います。

けっこうお金がかかりますね。

 

購入後の大家さんとしての費用

さて物件を賃貸に回した時の費用について幾つか挙げてみようと思います。

 

ローンの返済:毎月のローンの返済がもちろん必要になります。購入金額・返済期間や金利・返済方法によっても

毎月の返済額は異なります。またボーナス返済が大きく大きな負担になる事も。最初に毎月借主さんから入ってくる

賃料を予測して利回りなどを計算した上で組む事になります。

 

固定資産税:不動産の所有には固定資産税(都市計画税)がかかります。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%(通常)

 

管理費・修繕積立金:管理費はマンションの設備点検や共用部分の掃除や管理人の人件費などで、修繕積立金は

建物診断や修繕工事費用に充てられるお金です。大規模修繕の際には一時金が徴収される事もあります。建物の

築年数などによって異なりますが合わせて1~2万円くらいです。管理会社の積立状況や修繕実施の回数などに

よりその建物の寿命も変わってきます。

 

管理委託費:借主が見つかるまで、もしくは見つかった後も大家さんとしての対処はつきものです。

入居時の募集や借主さんとの契約締結・入居者の家賃滞納時の督促やトラブル・建物清掃など、全て自分で

やってしまう大家さんもいるかもしれませんが、通常は不動産管理会社にお任せする事が多いです。

委託費としては家賃の3%~5%くらいです。

 

火災保険料:借主さんが契約時に保険に入るように、大家さんも万一の時のために物件に火災保険を掛けます。

 

電気代:お部屋の電気代は借主さんが支払いますが、共用部分(エントランスや外灯等)の電気代は大家さんが

支払います。

 

広告料:不動産業界ではADと呼ばれることもありますが、大家さんによっては不動産会社に広告料を支払う

こともあります。この広告料の有無によって物件成約に繋がることもあります。営業マンの物件紹介の

優先度が変わってくる事も場合によってあるかと思います。また担当者ボーナスとして商品券を渡す

方もいるかと思います。

修繕費:借主さんから建物の不具合や設備の故障の連絡を受ける事があります。借主の故意による不具合で

なければ基本的には大家さんの負担になる事が通常です。

原状回復費:借主さんが退去する時には原状回復が必要になります。原状回復は敷金から清算されるのでは?

と思われる方も多いと思いますが、最近は敷金1か月や敷金0の物件なども増えてきて清算が間に合わない事も

多いです。またガイドラインや東京ルールの制定により消費者の原状回復費用についての意識の高まりもあり

敷金を思うように部屋の修繕に充てられない場合も多いと聞きます。

 

以上簡単にですが大家さんにかかるコストについ書いてみました。

借主さんも毎月の家賃の支払いは大変ですが大家さんもけっこうコストがかかっているものですね。

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