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入居中に家主が変わった場合の敷金はどうなるか

今回は家主が変わった場合の敷金についてです。宅建試験に出てきそうなテーマですが、

ローンを抱えている家主や相続があった場合など珍しい事ではありません。

幾つかのケースで書いてみたいと思います。

 

売買で賃貸人(大家さん)が変わった場合

まず大家さんが現在借主さんに住んでもらっている自分の物件を他の人に売った場合についてです。

借主さんとしては単純に大家さんが変わっただけのように思いますが、入居時に預けた敷金は以前の大家さん

に渡してあるはずです。この場合大家さんが変わって新しい大家さんに変わっても敷金は戻ってくるのでしょうか?

答えとしては、敷金は戻ってきます(新所有者に敷金返還請求できます)

その物件を元の大家さんが誰かに売り渡したとしても新所有者(新しい大家さん)は賃貸人としての地位を

承継し、敷金関係も新所有者に移ります。細かく言えば、借地借家法により借家権を新所有者に対抗できる為と

されています。借主さんは新しい大家さんに敷金の返還請求ができるという事になります。

借主が賃借権を譲渡した場合

今度は借主が賃借権を誰かに譲渡した場合です。

少し専門的な用語ですが要するに借主さんが例えば友達などにその部屋を使える権利を譲り渡した、という事

ですね。「またがし」みたいに言う人もいるかと思います。

さてこのケースの敷金についてですがあくまで大家さんが譲渡を認めた場合に限りますが、答えとしては譲受人(上

のケースで言えば友達)に敷金関係は引き継がれません。一見、引き継がれてもいいように思いますが、

敷金を担保とするなら、譲渡後は友達のために担保を差し入れているような事になってしまいますからね。

もちろん大家さんが譲渡を認めなければ、契約解除もしくは再契約という形になると思われます。

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抵当権の実行により家主が変わった場合

今度は抵当権の実行により家主が変わった場合です。

抵当権とはあまり不動産に関わりがない方には聞き慣れない言葉かもしれませんが、例えば家を買う時に

住宅ローンを組みますよね。その時に住宅ローンの支払いが何かの事情で出来なくなってしまった時のために、

家とか土地を担保にしておく事をいいます。

さてこの抵当権が実行されて競売でその物件の所有者(大家さん)が変わったときに敷金は返還請求できるか

という点についてですが、答えは抵当権の登記が借主さんの元々の大家さんとの賃貸借契約より後に登記

されたものであれば買受人(新しい所有者)に対して返還請求ができるという事になります。

買受人が賃貸人(大家さん)としての地位を承継することになるからです。

逆に抵当権の登記が賃貸借契約の前に登記されたものであれば、借主さんは買受人に対して敷金の請求は

できない事になります。可能であればですが敷金返還請求は元の(前の)家主に対して請求する事になります。

 

相続によって家主が変わった場合

最後は相続によって大家さんが変わった場合です。

借主さんとの賃貸借契約が継続中に大家さんが亡くなった場合、通常は親族の方がその不動産(物件)を

相続すると思います。

遺言によるものか、遺産分割協議によるものか、いずれにしても誰かがその物件の新所有者になります。

(単純・限定承認などは省きます)

さてこのケースの答えとしては、特別な事情がない限り相続人が賃貸借契約の地位も引き継ぐ事になります。

つまり借主さんは敷金についてもその相続人に対して返還請求できる事になります。

相続人はこの敷金や保証金の事を忘れていて、後になって入居者の退去時に返還請求をされ、急なお金の工面に

困る、というケースもあると聞きます。

 

幾つかのケースについて敷金の事を書いてみました。

敷金は預かり金としての性格を持ち、本来戻ってくるはずのお金です。

借主さんとしてはそれぞれの状況に応じた対応をしっかりと取っていきたいものですね。

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