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契約更新時の更新料について

今回は契約更新時の更新料について書いてみようと思います。

一般的に更新料というと家賃の1~2か月分の金額を契約時から2年ごとに支払う事になっているのが

一般的だと思います。

しかしよくよく考えてみると更新料って何のお金?という疑問もあるかと思います。

私も昔住んでいたマンションは更新料2か月分でした。高いなぁと思いつつ、更新料を支払う前月・前々月くらい

は更新料を支払うために節約生活をしていた覚えもあります。それでは更新料について幾つか挙げてみます。

更新料って何のお金?

正直申し上げてこの更新料の定義はあまりわかりません。強いて言えば更新時の事務手数料といった所でしょうか。

とはいっても現実的に考えて不動産屋は更新時に家賃2か月分を取るような複雑な事務作業をこなしている訳では

ありません。

似たような性格のお金としては礼金が挙げられるでしょうか。

「入居時に大家さんに対して宜しくお願いします、といったお礼金」「昔からの慣習として決まっているから

支払うお金」そのような風潮はあるかと思います。

しかし借り手市場となった現在、そのバランスは崩れていっているようにも思えます。

一概に大家さん側を責めている訳ではありません。しかし需給のバランスとこの礼金や更新料の支払いという

ものの兼ね合いがどうしてもしっくりこないと思う方は少なからずいらっしゃるのではないでしょうか。

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法的にはどうか

更新料は法律で定められたものではありません。

しかし賃貸契約書・重説を見るとほぼ更新料についての記述があります。

また、2年後に更新料を支払う旨がきっちりと記載してあれば借主は支払いをする事になります。

一部更新料を支払わなくても良い物件もありますがまだまだ少ないのが現状です。

家主側から更新料を見るとどうか

では借主様側ではなく家主様側からこの更新料を見るとどうでしょうか。

もし更新料がなくなるとすれば今度は家賃の値上げに踏み切る大家さんもいらっしゃるのではないでしょうか。

もちろん家賃の値上げは一定の手続きを踏まなければなりませんし、入居者とのトラブルになる可能性もありますが

収支が悪くなるという事は大家さんにとってもその物件の利回りが悪化するという事です。

新築時に更新料を含めて収益計算をしている大家さんも多いと思います。

また大枠でいえば更新料を無くしてしまう事は家主側の貴重な収入源を絶つことになり、ひいては優良な

賃貸物件を売却し手放す結果になる懸念もあります。その場合、賃貸市場に大きな影響をも与えかねません。

裁判所の見解は?

では司法の決定機関である裁判所の見解はどうでしょうか。

2008年に京都市でこの更新料について裁判が行われました。

事由としては京都市の男性が今までに支払った更新料5回分(計50万円)を取り戻すという趣旨のものでした。

京都地方裁判所の判決としては「家主(貸主)」の勝訴を認めるものでした。つまり更新料は認められたという

事になります。その他の地域でも更新料を認める判決が出ています。

しかし2009年7月、今度は更新料を無効とする判決が出ました。京都地裁で行われた裁判ですが

この裁判では1回分の更新料と保証金の返還が命じられたものになります。

これは不動産業界にとっても大きな出来事です。更新料を支払う特約が無効とされたのは初めての事になります。

しかし2011年7月に今度はまた更新料に関して、毎年家賃の2か月分を支払うという更新料特約が

最高裁の判例で認められました。京都の事案で更新料が消費者契約法に違反しないと判決を出したものであります。

 今後

今後更新料がどうなっていくかはまだ不透明な部分ではありますが、変化が起こっていくとしても長期間の

時間が必要になっていくものと思います。更新料というお金の性格・消費者契約法から照らし合わせての

更新料の妥当性など今後の議論や裁判を通じて少しづつ話が固まっていくものと思います。

またいくら消費者契約法という法律があっても、契約時に特約の記載がある契約書や重要事項説明書に借主さんが

内容を理解した上で署名・捺印してしまっていては、後からそれを覆すのはなかなか簡単にはいきません。

契約内容がどのような内容になっているのかあらかじめ不明な点を確認しておく借主さんの姿勢も大事だと

思います。

時代の変化に合わせていくニーズもあれば個別の経済的事情もあります。更新料についてもこれからどのように

変わっていくのか見守っていきたい所です。

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