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松戸市 賃貸 国交省ガイドラインについて

今回はガイドラインについて書いていこうと思います。

みなさんもお部屋を退去する時、契約時に預けていた敷金が戻ってくると期待しつつ、実際戻ってきた

金額は微々たるものだった、という経験はないでしょうか。

自分がうっかり汚してしまった設備や自然劣化によるものなど、貸主様と借主様の負担割合はなかなか

決めるのが難しいものであります。

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退去時において貸主様側と借主様側のどちらの負担で原状回復を行う事が妥当なのかという点において

トラブルになる可能性がある事からその基準(目安)になるものとしてこのガイドラインが作られました。

ガイドラインは退去時に参照するものとして考えられがちですが、入居時にも消耗具合など物件の状況を

よく確認し、契約時に原状回復などの契約条件をお互いによく確認し納得をした上で契約締結を行う事が

望ましいというのが国交省の見解となっています。

原状回復とは

原状回復というと「元の状態に戻す」という意味にも感じられますが、国土交通省の見解では原状回復は

元の状態に戻すという事ではない事が明確化されています。

では原状回復とは?というと「賃借人(借主様)の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人

の故意・過失・善管注意義務違反・その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」

と定義しています。

少し専門的な言葉も出てきていますが要するに、借主様の不注意やうっかり破損してしまった場合、通常の使用を

超えるような使用をした事による損耗などを復旧する事が原状回復という事で位置づけているようですね。

また「通常の使用」という点にも原状回復義務の有無が明確されておりまたその経過年数などによっても

考慮する割合が変化するので注意が必要です。

但しガイドラインは法律ではないので法的な拘束力はなかったと思います。しかし逆に借地借家法や消費者契約法

という法律も存在します。

また契約時に原状回復義務を超えた修繕義務を借主に負わせる特約も、借主様がその特約についてきちんと

認識されていたり、その特約の必要性(合理的理由)がある場合には、有効となっています。

具体的にどのような場合に貸主・借主負担か

ではどのような場合に貸主・借主負担となるのか一例を挙げてみます。

 

貸主様の負担となるもの

畳の裏返し・表替え

フローリングのワックスがけ

家具の配置による床・カーペットのへこみ

壁に貼ったポスターや絵画の跡

壁の画鋲・ピン等の穴

エアコン設置によるビス穴

クロスの変色(日照などによるもの)

網戸の張り替え

地震で破損したガラス

専門業者によるハウスクリーニング(借主様が通常の清掃を実施している場合)

消毒(台所・トイレ)

浴槽・風呂釜の取り替え(破損していないもの)

鍵の取り替え(破損や鍵紛失などのない場合)

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借主様の負担となるもの

カーぺットに飲み物をこぼした事によるシミ・カビなど

冷蔵庫下のサビ跡

引越し作業で生じたひっかき傷

フローリングの色落ち(賃借人の不注意でできたもの)

賃借人が結露を放置した事でできたシミ・カビなど

タバコなどのヤニの臭い(クロスが変色したり臭いが付着している)

賃借人が天井に直接つけた照明器具の跡

落書きなど故意による毀損

飼育ペットによる柱などの傷・臭い

風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ(賃借人が手入れを怠った為生じた)

鍵の紛失または破損による取り替え

東京ルールの誕生

さてガイドラインは制定されたもののまだ入居者と貸主の間での負担割合が問題になる事が多く、また

ガイドラインも法的拘束力はなかった事から今後のトラブル回避の目的で「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン(東

京ガイドライン)」と「東京における住宅の賃貸借に関わる条例」が制定されました。これが「東京ルール」と

呼ばれるものになります。後でトラブルが予想もされる事から、入居者にはあらかじめ契約前に「東京都ガイド

ラインの原則」「東京都ガイドラインの原則よりも借主の負担が大きくなる特約」「修繕および維持管理の連絡先」

を書面で交付し口頭で説明する事が必要になりました。あくまで東京都のルールですが今後関東圏にも広がって

いくのではないかと思います。

 

以上簡単に一例を挙げてみました。負担割合はなかなか微妙なラインのケースもあります。

そのようなときはガイドラインを元に相談を進めるという事も一手かと思います。いずれにしても円満な

話合いを心掛けましょう。

折り合いがつかない場合は訴訟?

不動産屋や家主と話合いをしてもどうしても話に決着がつかない場合は訴訟を検討する方も中にはいるかと

思います。裁判や訴訟というと大袈裟なイメージもありますが、敷金返還請求では「少額訴訟」が利用される

事が一般的です。

少額訴訟では簡易裁判所に出向き、原則として1日で審利を済まし、控訴もなく、弁護士を立てずに利用できるので

一般の方にも行動を起こしやすい訴訟かと思います。費用も数千円からと比較的低めの金額から利用できます。

但し金額が60万円までの事案に限られますので注意が必要です。

しかし逆に1日で判決が出てしまう事から、勝訴する為には決定的な判断材料(証拠)が必要です。

具体的には賃貸借契約書や査定確認書・回答書や入居時に撮った部屋の状況の写真などが該当するかと思います。

内容証明を事前に送るかどうかは相手方の出方にもよると思います。

書類の書き方などもこういった機関は意外と丁寧に教えてもらえると思いますので真剣に考えられている方は

ご相談されてみても良いかと思います。

 

以上敷金とガイドラインについて簡単に書いてみました。トラブルになりやすい事案ですが平穏無事に日常生活

を過ごしたいというのは貸主・借主共に同じだと思います。お互いの意見も取り入れながら話合いを進めて

いきたい所ですね。

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