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定期借家契約について

今回は定期借家契約について書いてみたいと思います。

何度か物件をネットなどで検索しているうちに「契約期限:○年○月まで」みたいな物件を見た事がある人も

いるのではないでしょうか。

主に定期借家契約のものが多いのですが、通常の賃貸借契約は2年刻みで毎回更新を続けるのが普通です。

更新料を支払い、(この更新料も今はグレーとなっていますが)その後も居住し続けるというのが通常の流れ

かと思います。

定期借家契約とは

定期借家契約とは契約期間を自由に決める事ができる契約形態です。例えば1か月、5年、、といったように

双方の合意の元、自由に決定する事ができます。

もちろん期間満了となったからといって必ずしもそのまま居住できないという訳ではないですが、通常は

満了で契約が終了することが殆どです。

また期間を延ばす場合は「更新」ではなく「再契約」となる点にも注意が必要です。

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貸主さん(大家さん)にとってのメリット

貸主様にとってこの更新や解約という事は状況によって悩みの種となる事もありました。

普通の賃貸借契約の場合、貸主様からお部屋の解約を申し入れる場合、満了の1年前から6か月前までに

解約の申し入れをしなければならず、またその理由には「正当事由」が必要になるからです。

つまりいい加減な理由では勝手に解約できないという事になります。

その点ではあらかじめ決まった期間で契約が終了する定期借家契約は大家さんにとってメリットがある契約形態

ということになります。

また普通賃貸借契約の場合、途中で解約をしようとすれば問題になってくるのが「立ち退き料」の問題に

なります。失礼ながらあまりにも無知な借主様の場合にはこの問題が表面化する事もなく途中解約となる

場合もありますが、一般的にはこの立退料を支払う事が必要になります。普通賃貸借契約の場合には解約や更新拒絶

には前述したように正当事由が必要でその正当事由の要件の中に財産上の給付の有無、つまり立退料の提供の有無が

含まれているからです。

その点定期借家契約では決まった時点で契約が終了するので、例えば大家さんが将来のある一定時点からその建物の

使用用途が決まっているのであれば立退料を支払わずにスムーズに用途変更できる事になります。

また家賃の点についても普通契約の場合は家賃を増額するとなった場合、借主様とトラブルになるケースが

散見されます。ですが定期借家であれば期間満了時に貸主様と借主様が合意して建物を引き続き使用し続けると

しても「再契約」の形になるので家賃の増減は比較的行いやすいという利点があります。

また定期借家の場合、特約がない限り契約期間中の解約は借主からでも難しいため、もし借主が途中で解約を

申し入れてきた場合には、貸主は違約金や契約の残存期間分の賃料相当額を受け取れる事があります。

特に事業用の定期借家の場合はこの傾向が強いため、逆に借主としてはテナントを定期借家で借りる際には注意が

必要になってきます。定期借家において借主からの途中解約が認められる要件としては、

①居住用の賃貸借契約である事

②転勤・療養・介護などのやむを得ない事情により借主が建物を生活拠点として使用する事が困難になった事

③床面積が200㎡未満である事

等の要件があります。当然上記の全ての条件を満たしている事が必要になってきます。

借主さんにメリットはないのか

では借主様にまったくメリットがないかというとそのような事はありません。

定期借家はある時点で契約が終了するので借りる人のターゲットが限定的となります。

つまり借主側としても例えば来年に学校を卒業するのでこの時点で契約が終了するのは自分にとっても

具合が良い、といったようにある程度借りる人が絞られてくる傾向があります。

その為、大家さんとしてもその点を加味し、家賃金額や敷金・礼金などを相場より低めに設定する事が多いです。

(契約期間を長期とする事で一般相場と変わらないくらいの金額とする事もあります)

また満了時に引き続き入居する事になっても上記で書いたように更新という形を取らないので

「更新料」は不要になります。(但し再契約料を取ることもあるので注意が必要です)

また定期借家の物件の場合、一概には言えませんが「掘り出し物物件」が出てくる事もあります。

世の中には「空いている部屋を貸したい気持ちはあるけれど、今後使用する事があるかもしれないから

長く貸し続ける事に躊躇する」という大家さん予備軍もいらっしゃいます。

その点、定期借家であれば「期間限定」で貸す事が出来るので、借主様にとっても普段なかなか見かけない

掘り出し物件が見つかる可能性もあります。

 

一見、貸主様にとってメリットが多いように思える定期借家契約ですが一概にそうは言えないと思います。

いずれにしても貸主様・借主様、双方にメリット・デメリットがありますので自分の居住する期間や

再契約の必要性についてじっくり検討した上での契約が必要ですね。

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