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家賃と賃料の違い

今回は家賃の値上げはできるのか?という点について書いていきたいと思います。

その前に細かい話ですがまず家賃と賃料の違いですが

家賃:部屋を借りる時の借り賃のこと。

賃料:賃借人(借主様)が支払う使用の対価。地代・家賃・レンタル料など。

つまり賃料の方がもっと大枠の意味ですね。当然家賃も賃料に含まれます。

 

家賃は途中で値上げが可能か

それでは本題ですが家賃の値上げが可能かどうかという事ですが、基本的に家賃の値上げを請求する事は

自由にできます。

また契約書にも将来にわたって家賃の値上げの可能性がある旨の記述がある事が必要になります。

借地借家法32条1項によると「(略)当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することが

できる」とあります。つまり値上げ請求をする事は可能です。また借主のほうから値下げを請求する事も自由です。

しかし実際に値上げできるかどうかは当事者の合意がなされるかどうかです。

家賃の値上げは契約の更新時を値上げのタイミングとする事が多いと思います。

値上げについて話し合いが付かない場合は簡易裁判所での民事調停、それでも成立しなかった場合は

裁判で決着という流れになるのが通常です。

情報収集

貸主・もしくは借主どちらの側で交渉するとしてもまずは綿密なシュミレーションが不可欠だと思います。

相手側がどのような切り口で話を進めてくるか、相手側の主張に対してどのような対応を取るかは交渉の経緯

として残るので大切だと思います。

また情報収集のポイントとしては

・対象物件の周辺相場やマーケット状況

・過去の賃料交渉の経緯 書類や証拠があればそのもの

・経済情勢の変化

・周辺人口の増加量や道路交通量

・相手側の賃料改定(値上げ)を主張する理由とその根拠

などを中心に話合いを進めていかれるかが争点になりそうな気がします。(最もここまで話が深くならずに

どちらかが妥協をするかお互いの歩み寄りで決着がつく事が多いかと思います)

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民事調停とは

民事調停というのは裁判のように原告・被告のような法廷で争う形ではなく裁判官または調停委員が仲介する

事により話合いにより解決を図る制度のものです。費用も裁判・訴訟を行うよりも低くなる事が多いです。

 

 値上げに応じないと更新できない?

契約更新の有無については契約期間満了日の1年前から6か月前に相手方にたいし通知しなければいけない事

になっています。借主が家賃の値上げに応じない場合、貸主としてはそれ以降の契約更新の拒絶を通知する

場合もあるかと思いますが、その場合でも貸主は「正当事由」がない限り、更新を拒絶する事ができません。

正当事由とは経済状況の変動や建物の維持費(税)、近隣同種の建物と比較してその物件の賃料が明らかに

低い場合など、正当な理由が必要になります。

「正当事由」がなく貸主、借主の間で合意がなされない場合、法律上は契約更新したものとみなされます。(法定更新)

調停になった場合

貸主が家賃の値上げを求めるのであれば裁判所に調停の申し立てを行う場合もあるかと思います。

それでも決着がつかない場合は裁判所が賃料を決定することになります。

賃料が確定するのには時間がかかる場合もあり、その場合は借主は現状の賃料を支払い続ければ良い事に

なります。また貸主がその賃料を受け取り拒否した場合は借主は供託する事もできます。

(供託・・・国家機関である供託所に金銭などを預けその管理を委ね、最終的に貸主に取得させる目的の手続き)

しかし裁判で値上げが確定した場合、借主がそれまで通常賃料を支払っていた場合、値上げ後の賃料との差額に1割

の利息を付して支払をしなければなりません。

 

値上げのタイミング

借り主さんの入居中に賃料を値上げするとなるとトラブルになるケースもあります。

ですが貸主さんとしても色々な事情から値上げせざるを得ない場合もあるかと思います。

そのため賃料値上げのタイミングとしては借主さんの退去時(空き室時)に賃料を上げる事がベターかなと

個人的には思います。その場合でも同じ他のマンション入居者との家賃の兼ね合いももちろん必要になってくる

とは思いますが。。

また借主さんとしても値上げを拒否するばかりでもなく、今の家賃が妥当かどうか近隣相場との比較や

家賃の増加額・今までの入居年数よくを考えて、その家賃でも住み続ける事ができるか、冷静な判断と話合いが

必要だと思います。

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