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賃貸の家賃の決め方

今回は家賃の決め方について書いていこうと思います。

みなさんも賃貸物件に住まれた事もあるかと思いますが後々になって周辺の家賃より自分の家は高いのでは?

とふと感じられた事もあるのではないでしょうか?

またどのように家賃が決められるのかも何となく不透明な方々も多いと思います。

私も千葉県内にて何度か引っ越しをしておりますが物件によって様々です。

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鑑定評価手法では3つ

家賃の決め方の前に、建物や土地の価格の決め方について代表的なものを挙げてみます。

代表的な3つです。

原価法:その建物や土地をもう一度調達した場合の価格を割り出します。

収益還元法:その不動産が将来生み出すだろうと予測される純収益の現在価値の総和を求める事によって

不動産の収益価格を求めていく方法です。

取引事例比較法:その不動産と条件が似たような不動産の取引事例を収集し、幾つかの事例から必要に応じて補正

行い地域要因や個別的要因を含め評価する方法です。

 

では家賃の決め方ですが上記の3つに多少似ていますがおおまかに下記の3つがあります。

利回り算出法:その不動産の建築費や実際の利回り、収益を計算しそこから逆算的に月々の家賃を算出

する方法です。

賃貸事例比較法:周辺の物件の家賃相場をもとに建物の条件や位置や設備などの付加価値を加味して家賃を決める方法。スタンダードな方法だと思います。

事業計画収支算出法:収支計画書に基づいて設備やデザインなどを決め、建築費・ローン返済額なども検討し、

そこから賃料なども決定します。

 

実際の賃料の決め方

おおまかに家賃の決め方の方法を書かせて頂きましたが実際にはこのような手法で家賃を決める事は

あまりないかと思います。不動産屋さんに鑑定士がいる事もなく上記の手法だけでは地域の賃料相場と

離れてしまう可能性もあります。

ではリアルな家賃の決め方ですが、実際の地域の賃料相場を過去の取引やネットを駆使し調べ、貸し出す物件の

立地・築年数や間取り・設備などを加味し、不動産屋の意向もふまえながら相談し家賃を決めていく事が

多いです。

まだローンを返済中や税金の事も考えると高めに設定したくもなりますがそれでは入居者が確保できない。

安めに設定すれば入居者は確保できるが維持費もかかるため慎重に設定されます。一度家賃を下げると

途中から家賃を上げる事は難しい場合もある為、さじ加減が難しいですね。また敷金や礼金、フリーレントの

有無によっても家賃が上下する事もあります。

またマンションであれば階数や角部屋かどうか、眺望はどうか、付帯する設備は?「ペット可」「子供可」などに

よっても家賃が変動する事があります。

借主様にとっては月々の家賃は大事な問題ですよね。

もし気に入った物件はあるけれど家賃が少し高い、、などの場合はその物件の入居率(ベランダやポストを見て

おおまかな入居率を確認したり)や周辺相場(ホームズさんやアットホームさん等のポータルで周辺の相場を

確認)を確認し担当者に相談してみても良いかと思います。

家賃交渉の場合にはその物件の元付(管理会社)に交渉する方が通りやすい場合もありますし、交渉の時期

(できるだけ繁忙期を避けるなど)なんかも考えて相談してみてもいいですね!

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