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自殺・事故物件について 各ケース

今回はいわゆる事故物件についてです。

特に今のような寒い時期には残念な事ですがお部屋内での自殺・事故なども多くなるとも聞きます。

高齢者の方の事故も多いようです。

また入居される借主様にとっては新築は除き、前の入居者の方がどのような理由で退去されたのか、

気になる部分かとも思います。

このようなテーマはよくテレビ番組などでも取り上げられる事がありますが各ケースについて書いて

みようと思います。

不動産業者がこのような自殺があった物件を入居者様と賃貸借契約を結ぶ場合、重要事項説明として

この旨を説明しなければいけません。

人によって捉え方は様々かとおもいますが、一般的に自殺があった部屋かどうかというのは入居希望者

にとってはそのお部屋を借りるかどうかの意思決定をするにあたって重要な問題となりえるからです。

事故物件といわれるお部屋を借りる際にはどのような事情のあるお部屋なのかという事を十分に確認して

入居を決めたいところです。

5年、10年前に自殺があった物件についての重要事項説明

自殺があった物件について重要事項として説明する必要がある事は前述のとおりですが例えば事故当時より

かなり時間が経過している場合の説明の必要性はどうでしょうか?

何年も経過している物件をいつまでも事故物件としか貸し出せないとしたら、大家さんとしても困って

しまいます。

宅建業者が説明義務があるかどうかは経過年数や取引の経緯・近隣住民の関心具合・その後の利用状況

など様々な事情から判断されます。

実際に何年前の物件なら説明義務はないという明確な経過年数はないようですが、以前に「特段の事情が

ない限り、2番目の借主に告知義務はない」と明示された判例もあるようです。

とすれば例えば事故から3番目や5番目の入居希望者様へたとえ説明がなかったとしても説明義務違反では

はないという事が言えそうです。

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隣の物件が自殺事故歴のある物件であった場合どうなるか?

入居を希望している部屋に事故があった物件については以上のとおりです。

では例えば隣の部屋に自殺などがあった物件についてはどうでしょうか?

人によってはほとんど気にならない、または壁が隣接しているだけでも気になる、など人に

よって様々かと思います。

ただ実際にいえる事は事故が実際にあった部屋とその隣にある部屋では入居者に与える心理的な嫌悪感に

大きく違いがある、という事です。

見解としては隣接する部屋の賃貸にあたっては、貸主には必ずしも告知義務はない、としているようです。

ですが人間によって感じ方・捉え方は三者三様です。ですから告知義務はないとしても賃貸業者は

近年にこのような事故があった、という説明は入居者の不安を取り除く意味でも必要だと思います。

室内での自然死はどうなるか?

高齢で身寄りのない高齢者が病気などによりマンション内で死亡してしまうというケースは少なくありません。

自然死については人間誰でもその時を迎えるものであり、また次の入居者に心理的な嫌悪を与えるものでは

ないと思います。そのため自然死があった物件については不動産屋に重要事項としての説明義務はないと解される

ものと思われます。

しかし例えばその方が死亡してから1か月ほど経過してから遺体が発見されたとすればどうでしょうか?

部屋自体も汚損されている可能性もありますし、例えそのお部屋をクリーニングしお祓いをしたとしても、

次の入居者がその部屋に1か月間遺体があったという事実を知れば、入居を断念する方もいるかと思われます。

その為、遺体が1か月放置されていた事やクリーニングを施したとしてもそのお部屋が汚損された事実は

「取引の判断に重要な影響を及ぼす事項」として入居希望者に重要事項として説明すべきと解されているようです。

幽霊が出るウワサがあった場合はどうか?

では自分が借りようとしている部屋に幽霊が出るという噂があった場合はどうでしょうか。想像するにおそらく

借主さんとしては幽霊が出る噂があったとしたらその部屋を借りる事はないと思います。いえ、家賃が低かったり

魅力的な物件であればそのような噂があっても気にせず借りたいという人もいるかもしれませんね。

確かに幽霊が出るという噂は取引の判断に重要な影響を及ぼす事項と言えそうですが、宅建業法では「噂」に

ついてまでは説明義務はないとされているようです。噂というのはあくまで噂であり、本当に幽霊が出るのか

どうかは誰にもわかりません。ましてやそのような噂が事実と反する内容であった場合には大家さんに対して

不利益を生じさせる事にもなりかねません。宅建業者がそのような誤った説明をしてしまうと不法行為責任さえ

問われる可能性もあるかと思います。

 

幾つか事故物件について書いてみましたが、しかし実際にはこのような事故物件に巡り合う事は少ないのでは

ないかと思います。

例えばマンションなど大型集合住宅の場合、このような事故は他の入居者の退去に繋がる可能性も

ゼロではないため、貸主さん側としてはある程度の時間が経過した後、周りの雰囲気なども見極めながら

ゆっくりと通常物件としての取扱いを始めたいのが本音のところかと思います。

いずれにしても借主さんは物件が周辺家賃相場とあまりにもかけ離れている場合、担当者さんに納得がいくまで

事情を聞いてみるのも一手かと思います。

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